Search
Filter by Categorías
en familia
en innovación
en movimiento
en social
en tus finanzas
en tus proyectos
Suscríbete

BuscaDoR

Search
Filter by Categorías
en familia
en innovación
en movimiento
en social
en tus finanzas
en tus proyectos
Inicio > en tus finanzas > Ahorro > ¿Qué es mejor comprar o alquilar una vivienda?

¿Qué es mejor comprar o alquilar una vivienda?

¿Qué es mejor comprar o alquilar una vivienda?

Cuando llega la hora de emanciparse, la gran pregunta que asalta a los jóvenes es la de la rentabilidad de comprar una vivienda frente a la rentabilidad de alquilarla. Por razones de cultura, los españoles nos decantamos por la vivienda en propiedad ¿Es un error?

Cuando llega la hora de emanciparse, la gran pregunta que asalta a los jóvenes es la de la rentabilidad de comprar una vivienda frente a la rentabilidad de alquilarla. Por razones de cultura, los españoles nos decantamos por la vivienda en propiedad ¿Es un error?

Lo cierto es que muchos ahorradores no pueden plantearse la adquisición de una vivienda, por lo que tampoco tienen esa opción. Por lo tanto, la rentabilidad no puede ser el factor que decida si es mejor alquilar o comprar una vivienda.

De hecho, se estima que en España cerca del 49% de los inquilinos tienen el nivel de ingresos suficientes para hacerse con una vivienda en propiedad. Sin embargo, solo un 13% de ellos cuentan con los ahorros necesarios.

Estos datos proceden del índice HARI, un método desarrollado por Goldman Sachs y Li y Zhu que tiene en cuenta si los ingresos de los inquilinos actuales les permiten convertirse en propietarios. El HARI se obtiene comparando la distribución de ingresos de los hogares que viven de alquiler con respecto a los ingresos de los hogares que acaban de comprar una determinada vivienda mediante hipoteca.

Dicho de otra manera, se calcula que una persona podría comprar una vivienda concreta si dispone de un nivel de ingresos igual o superior al de la persona que ha comprado.

Las crisis impulsan el alquiler porque no hay dinero

Además, se trata de un sector cíclico en el que esa posible rentabilidad ha cambiado. Por ejemplo, tras la crisis financiera de 2008-2009 subió el interés por el alquiler ante la imposibilidad de afrontar los pagos de un préstamo hipotecario. Con el tiempo, le economía mejoró y fue cambiando la tendencia.

Además, muchas viviendas se convirtieron en alquileres turísticos cuando desembarcaron en España las plataformas del tipo AirBnB y salieron del alquiler residencial, lo que redujo el número de viviendas disponibles y elevó los precios en muchas localidades.

De hecho, el fuerte aumento en los precios de los alquileres los últimos años por factores como el alquiler turístico ha hecho volver a plantearse a los ahorradores la compra de una vivienda.

 

Sin embargo, la imposibilidad de moverse libremente por Europa ha reducido el número de viviendas en alquiler turístico en 2020, lo que ha hecho caer los precios. A medida que la movilidad se recupere, algunas viviendas volverán a dedicarse al alquiler turístico en vez de al alquiler residencial y se reducirá el número de viviendas, lo que elevará el precio.

Pero cuando el alquiler sube, comprar se hace más interesante…

A grandes rasgos, alquilar es menos interesante o menos rentable cuando los precios se igualan y por lo que pagas de arriendo puedes afrontar una letra hipotecaria para una vivienda similar. Sin embargo, el matiz no está en la rentabilidad de los pagos mensuales.

 

Cuando el alquiler sube, comprar se hace más interesante

No, porque un ahorrador que no disponga de un 20% del precio de la vivienda no podrá conseguir una hipoteca. Además, sin un 10%-15% adicional para los gastos asociados a un préstamo hipotecario tampoco podrá comprar. Por lo tanto, comprar o alquilar una vivienda no es una cuestión de rentabilidad, que varía cada cierto tiempo y que depende de cada mercado local, sino de ahorro. Sin ahorro, no hay alternativa al alquiler.

¿Y cómo ahorra una pareja que vive de alquiler si el precio del alquiler es muy elevado?

Es la pescadilla que se muerde la cola. Si el alquiler es elevado compensa más comprar. Pero para comprar hay que tener ahorros. Si una parte importante de los ingresos disponibles de los inquilinos se van al pago de las rentas su capacidad de ahorro se reduce y sus posibilidades de convertirse en propietarios, también.

Aspectos que debes tener en cuenta para decidirte

Si te decantas por la compra debes entender que no serás propietario hasta que no canceles la hipoteca. Y eso son entre 20 y 40 años, de media. Por lo general, el Instituto Nacional de Estadística (INE) establece como hipoteca media un préstamo a 25 años.

Sin embargo, tener hipoteca sí supone correr con los gastos de la vivienda, desde los impuestos (IBI) a los mantenimientos de la casa y la finca (derramas).

Por otro lado, comprar supone perder la flexibilidad a la hora de cambiarse de vivienda por necesidades de espacio, ubicación o limitaciones financieras. En teoría, siempre será más fácil negociar una rebaja con el casero que te alquila la vivienda que con el banco que te la financia. O terminar el contrato de alquiler si se precisa un cambio de ciudad o una mudanza a una vivienda más grande.

En un caso extremo, si se produce un fallecimiento, la deuda que supone la hipoteca pasa a formar parte de la herencia, por lo que nuestros herederos pueden verse en la obligación de renunciar a la herencia para no tener que quedarse con la deuda hipotecaria.

Por último, aunque existe la creencia de que comprar es más rentable porque se trata de una inversión, eso no es del todo cierto. La vivienda también tiene ciclos al alza y a la baja y quienes compraron al final del ciclo allá por 2006 es posible que nunca vean a sus viviendas a ese precio.

La rentabilidad de una compra, en entredicho…

Por otro lado, vender una casa a un precio mayor del que se compró no compensa todos los gastos que supuso comprarla con financiación externa: intereses, impuestos, mantenimientos, etc. redujeron la rentabilidad de la inversión. Si porque vendes a un precio mayor del que compraste, crees que la inversión en una vivienda en propiedad ha sido una operación rentable, te equivocas o te engañas.

Para conocer la rentabilidad real de una vivienda que compraste y ahora vendes debes restarle al precio de venta los gastos e impuestos de la venta, pero también los de la financiación de la compra (intereses de todos esos años) y sus gastos (constitución de hipoteca) así como los mantenimientos (derramas, mejoras…) e impuestos anuales pagados por la vivienda (IBI).

Esa será la cifra de rentabilidad bruta. Este importe debes dividirlo entre el coste total de la adquisición y multiplicarlo por 100 para obtener un porcentaje.

En conclusión…

Para que una inversión en vivienda sea rentable, debes comprar barato, financiar barato, pagar pocos impuestos y gastos financieros, gastar poco en reformas, vender caro y con pocos gastos e impuestos.

Por otro lado, y para terminar, alquilar será rentable solo si te permite ahorrar. Si el alquiler se come tus ingresos no será rentable o sostenible en el tiempo.

Lo ideal es vivir de alquiler mientras consigues ese ahorro que te permita comprar y encuentras esa vivienda a buen precio que fundamente una buena inversión.

aRTÍcuLos ReLacionaDos