La compra de una vivienda exige que revises una serie de aspectos tales como la documentación, los contratos o el estado de la misma antes de comprometerte a nada. Conocer bien estos asuntos evitará que puedas tener problemas en el futuro.
Pero ¿qué papeles han de estar en orden?
Cuidado, puede que la operación tenga a un agente inmobiliario que cobra normalmente una comisión del vendedor como intermediario. El agente conoce los trámites, pero cobra de la parte vendedora y no es un experto en leyes. Además, una vez cerrada la operación, si surgiera algún inconveniente no tiene ninguna responsabilidad y solo se podrían pedir cuentas al vendedor.
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La nota simple administrativa
Algo básico en cualquier operación de compraventa es asegurarse de que el bien pertenece a quien dice ser su dueño. Eso se confirma a través de una nota simple que puedes solicitar en el Registro de la Propiedad que corresponda. En ese documento también aparecen otros datos que pueden ser de interés como el tipo de inmueble, su descripción técnica (metros cuadrados de superficie), clasificación urbanística y dirección exacta.
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Vivienda libre de cargas
La nota simple administrativa también te permitirá saber si la vivienda ya está libre de cargas hipotecarias. Vamos, que la hipoteca si la tuvo está ya completamente pagada y que así consta en el registro.
Sin embargo, hay que comprobar que está al corriente de pagos con el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que se paga una vez al año (y lo debe pagar quien sea su propietario a 31 de diciembre), si está al corriente de pagos con las cuotas de la comunidad o si la finca está pendiente de realizar alguna derrama. Estas dos últimas informaciones te las puede dar el presidente de la finca o su administrador.
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Vivienda en situación de habitabilidad
Para poder entrar a vivir en una vivienda ésa debe contar con su cédula de habitabilidad. Es un documento que garantiza que la casa ha pasado todos los controles de calidad si es nueva o de las reformas realizadas si se ha adaptado (lofts). Esta cédula de habitabilidad ha de estar actualizada y en vigor.
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Vivienda en buen estado
Esto cambia mucho si se trata de una vivienda de obra nueva o de una de segunda mano. En el caso de las primeras basta con verificar que los materiales y acabados son los especificados en el contrato de obra. En el caso de las segundas conviene acudir de la mano de una persona experta porque muchas de las revisiones no pueden hacerse a simple vista.
Como breve lista de cosas a verificar en todas las viviendas, pero sobre todo en las usadas puedes utilizar ésta:
- Revisión de la instalación eléctrica.
- Revisión de la calefacción y aire acondicionado.
- Estado de las cañerías.
- Estado de puertas y ventanas.
- Estado de suelos y paredes.
Todas estas verificaciones evitan problemas posteriores pues siempre habría que demostrar que los fallos o roturas eran anteriores a la compra y permiten ajustar mejor el precio de la vivienda. Si hay que realizar reparaciones para dejar la vivienda en condiciones, su precio no puede ser el mismo que si realmente estuviera para entrar.
Lógicamente, una vivienda de obra nueva tiene una serie de garantías que te cubren ante posibles sorpresas negativas, pero ese no es el caso de una vivienda de segunda mano.
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Revisa el contrato de arras
El contrato de arras es un compromiso por escrito de que el comprador se compromete a realizar todos los trámites para hacerse con la vivienda lo antes posible y que obliga al vendedor a parar la venta a otros posibles compradores.
Se trata de un contrato privado en el que se pactan la reserva de la vivienda en las condiciones pactadas durante un tiempo que no suele superar el mes (tiempo habitualmente establecido para organizar la firma en la notaría) y en el que se entrega una cantidad de dinero en concepto de señal (de arras).
Si una de las dos partes no cumple con los plazos establecidos se produce una penalización. Por ese motivo, antes de firmar el contrato de arras el comprador debe estar seguro de que puede afrontar la operación, necesite financiación externa o no.
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Revisa el contrato de compraventa
El contrato de compraventa se firma en la notaría e incluye el precio y cómo se distribuyen los gastos de la operación entre comprador y vendedor. El notario puede explicar las cláusulas del contrato a los firmantes, pero siempre es mejor resolver las dudas con él o ella antes y no esperar al último momento para conocer las condiciones que se van a firmar.
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¿Conviene contratar a un abogado para comprar una vivienda?
Sí. Aunque la parte vendedora contrate a un agente inmobiliario o el comprador un personal shopper inmobiliario conviene tener el asesoramiento de un abogado. En este tipo de operaciones quien corre más riesgos es el comprador. Por ese motivo es muy recomendable que reciba asesoramiento legal en todos los contratos que firme (arras y compraventa).
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¿No basta con la revisión del contrato por parte del notario?
En España todas las compraventas han de ir al Registro de la Propiedad, por lo que el contrato ha de pasar necesariamente por una notaría. De lo contrario no quedaría registrado el cambio de propietario y, desde un punto de vista legal, el dueño de la vivienda seguiría siendo el vendedor.
El notario da fe de que la documentación es conforme a la ley, tanto en la parte de la compraventa como en la de la financiación con el banco. Pero el notario no es un asesor y no puede entrar a valorar si la operación o su financiación son las más convenientes para el comprador.
La Ley Hipotecaria da más peso al notario en las operaciones de compraventa inmobiliarias, pero para evitar abusos por parte de las entidades financieras más que para asesorar al vendedor o al comprador.
Como conclusión, puesto que el riesgo de la operación recae sobre el comprador, conviene que se asesore con un abogado especializado antes de firmar los contratos. Además, si se trata de una vivienda de segunda mano, también de un experto en inmuebles (aparejador, arquitecto, etc.) antes de cerrar la compra.
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