Aunque históricamente no ha sido una opción muy usada, la permuta de vivienda está cobrando relevancia en España desde 2021. Ese año, pasó de prácticamente no usarse a que se realizaran más de 900 operaciones bajo esa modalidad. Una tendencia que poco a poco se ha ido consolidando. Solo en la primera mitad de 2023 ya se realizaron más de 3.000 permutas en nuestro país, demostrando que es una alternativa cada vez más popular. Veamos en qué consiste y cómo puede ayudarte a conseguir una nueva vivienda gastando mucho menos de lo que esperas.
Qué es la permuta de vivienda
La permuta, como tal, es una antigua fórmula legal que regula, mediante un contrato, el intercambio sin dinero de dos activos. Algo así como un trueque, pero con papeles de por medio. Tal y como indica el Código Civil (Artículos 1538 a 1541), la permuta puede utilizarse con diferentes tipos de bienes o activos, no únicamente viviendas. Sin embargo, la permuta ha ido cayendo poco a poco en el olvido en muchos ámbitos a lo largo de los años.
Las características básicas de la permuta inmobiliaria
Aunque se trata de un acuerdo entre particulares, no todo vale. Para que pueda utilizarse la fórmula de la permuta de viviendas deben cumplirse una serie de requisitos clave en el cambio:
· Sin dinero: El cambio es de bien por bien, lo que exime el uso de dinero para equilibrar la negociación.
· Recíproco: Ambas partes se comprometen a entregar un bien para obtener uno equivalente a cambio. La no entrega o variación en el activo a cambiar da la posibilidad a la otra parte de anular la permuta e incluso reclamar compensaciones.
· Permanente: La permuta exige el traspaso de la propiedad, evitando así la posibilidad de que puedan realizarse cesiones temporales. La única manera de revertirlo es mediante una nueva permuta que efectúe el cambio de vuelta.
· Para todo tipo de viviendas: No hay restricciones que determinen qué tipo de inmuebles se pueden cambiar, por lo que podrían ser inmuebles nuevos, por reformar, en condiciones de abandono, al igual que pueden intercambiarse pisos por casas u otras opciones, siempre y cuando se tenga la propiedad de dicho activo.
La permuta mixta: la opción que permite cambiar viviendas de diferente valor
Uno de los principales hándicaps a la hora de llevar a cabo un intercambio inmobiliario es que ambas viviendas valgan lo mismo, algo que puede antojarse difícil. Para salvar este factor existen las permutas mixtas, que permiten cambiar activos de valor diferente siempre y cuando se equilibre la diferencia mediante la entrega de dinero. Esta fórmula combina la permuta con la compraventa, de ahí su nombre: permuta mixta.
Cómo funciona el intercambio de viviendas
El proceso de permuta no es especialmente complicado, sin embargo sí que se deben cumplir ciertos pasos para que el acuerdo quede sellado sin problemas.
1. Tasación y propiedad
Como es lógico, para afrontar una permuta es esencial conocer el valor de ambas viviendas para ver si coinciden o no y, por tanto, si se puede efectuar una permuta o bien se debe recurrir a una permuta mixta. Para determinarlo de una manera oficial debe efectuarse una tasación de ambas viviendas.
Por si hay dudas, esta tasación requiere la contratación de un experto (o tasador), quien efectuará un informe del valor de la vivienda tomando en cuenta diferentes parámetros. Esto, evidentemente, tiene un coste, pero también aporta seguridad, ya que las tasaciones online pueden no ser muy fiables en muchas ocasiones debido a la cantidad y calidad de los datos interpretados. Usarlas, por tanto, sería recomendable para estudiar si nos puede salir a cuenta o no la permuta, pero siempre exigirán contar con una tasación profesional posteriormente.
Aunque obvio, también es necesario acreditar que tenemos la titularidad de la vivienda que queremos intercambiar a través del Registro de la Propiedad, al igual que debemos revisarlo de la vivienda con la que vamos a realizar la permuta.
2. Revisión de cargas
Una cosa es saber el valor real de una vivienda y otra, su estado, que es lo que toca acreditar en este punto. Aquí hay diferentes puntos a revisar, así que vayamos uno por uno:
· IBI: El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles varía en función de la zona y, además, no siempre aparece en la información del Registro de la Propiedad. Por lo que es necesario acreditar que la vivienda que vamos a intercambiar está al día de estos pagos mediante documentos oficiales.
· Deudas con la comunidad: Si alguna de las dos viviendas a intercambiar está situada en una comunidad es necesario comprobar si existen cuotas adeudadas o derramas pendientes, ya que de existir serían heredadas por el nuevo propietario.
· Hipoteca: Los créditos hipotecarios suelen ser el mayor escollo al hablar de cargas, pero no significan el fin. Primero hay que tener en cuenta que su existencia cambia el valor final de la vivienda. Si estamos de acuerdo con eso hay que ver la posibilidad si la propiedad puede extinguir la deuda antes de realizar la permuta. Si no es el caso, todavía existe una salida: hablar con el banco. En algunos casos estos aceptan el cambio de titularidad de la hipoteca, aunque esto puede variar el valor final debido a la actualización del precio de la vivienda según el mercado actual, al cual se le restará el capital pendiente a amortizar.
3. Formalizar el contrato de permuta
Con todos los puntos anteriores verificados es momento de dejar constancia de la voluntad de ambos propietarios de realizar la permuta, algo que debe hacerse mediante un contrato en el que consten todos los datos. Esta operación debe realizarse ante notario y ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que quede debidamente validada.
Las ventajas que ofrece la permuta
Esta fórmula tiene algunos puntos fuertes y ventajas que conviene conocer antes de decidir optar por ella o descartarla como opción viable.
Eludir el engorroso proceso de compraventa
La permuta es una alternativa al clásico método de compraventa, por lo que significa decir adiós a poner la vivienda en venta, organizar visitas, negociar, buscar por otro lado una nueva vivienda, tratar de cuadrar el proceso y demás.
Adquirir una casa sin desembolsar dinero
La principal ventaja de la permuta de vivienda es que permite conseguir un nuevo activo inmobiliario sin necesidad de hacer ninguna compra. Esto es perfecto para aquellas personas que, por el motivo que sea, necesitan cambiar su casa, pero no tienen el dinero para afrontar una compra o no quieren (o pueden) pedir una hipoteca.
Puede realizarse con una hipoteca activa
No es necesario que la hipoteca esté del todo pagada para poder llevar a cabo una permuta, aunque sí que lo complica un poco. Para empezar, es importante tener en cuenta que la deuda hipotecaria deberá restarse al valor final, por lo que el precio de las viviendas no podrá ser equivalente.
Puede realizarse con ambas viviendas hipotecadas, claro, pero esto puede llegar a generar diferencias importantes. Veámoslo con un ejemplo. Si poseemos una vivienda de 250.000 € de la que nos quedan por pagar 50.000 € tendría un valor real de 200.000 €, lo mismo que una vivienda de 500.000 € a la que todavía le faltan 300.000 € de hipoteca (500.000 – 300.000 = 200.000).
Por último, toca hablar con la entidad bancaria que nos ha concedido la hipoteca, lo cual puede ser un poquito más complicado. En este caso lo más común es optar por una novación hipotecaria o subrogación, de las que ya hemos hablado en detalle en este blog.
Suele funcionar muy bien para casos familiares
Padres que se van al pueblo y ceden la casa principal a sus hijos, un cambio de pisos por el aumento de la familia… Entre familia o amigos siempre es más fácil entenderse. Por eso, la permuta de vivienda puede ser muy útil en este tipo de casos.
Las desventajas del trueque de vivienda
Como -casi- todo en esta vida, la permuta también tiene aspectos no tan positivos que debemos tener presentes. Estos son los principales:
El tiempo que puede emplear la búsqueda
La teoría es fácil de comprender, pero en la práctica puede hacerse complicado encontrar la permuta perfecta. Primero alguien debe interesarse en nuestra vivienda y que esta persona no solo tenga una vivienda que ofrecer a cambio, sino que esta debe ser de más o menos el mismo valor y que, además, sea la vivienda que estamos buscando. Llegar a cumplir con todos los requisitos puede hacer que el proceso se eternice si no somos un poco flexibles.
Más burocracia
Los procesos de permuta exigen diversas verificaciones por ambas partes. Evidentemente tendremos que tener certificados de propiedad y registrales, pero también será necesario tratar de hacer este tipo de indagaciones sobre la otra vivienda, lo que exigirá acudir al Registro de la Propiedad u otros trámites. Esto hace que el proceso sea más engorroso, pero es algo que no conviene omitir, ya que existen mecanismos que protegen a ambas partes ante un cambio fraudulento, pero al ser un acuerdo entre particulares es esencial que sean estos los que verifiquen que todo está en orden.
También tiene algunos gastos
Tal y como hemos visto, el cambio de vivienda sin dinero de por medio no exime de que sí que se tengan que abonar diferentes impuestos y tasas. De hecho, en el ámbito impositivo, no hay diferencias económicas entre la compraventa y la permuta. Por suerte, si nuestra situación económica no es la mejor en el momento del intercambio, un préstamo personal puede ayudarnos sobradamente a obtener el dinero que necesitamos para abonar los costes e ir devolviéndolo poco a poco de forma cómoda.
Para evitar sorpresas, veamos cuáles son todos los gastos que incluye la permuta de vivienda:
· Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual varía en cada comunidad autónoma.
· Plusvalía municipal (IIVTNU) siempre y cuando la vivienda se haya revalorizado entre el periodo de adquisición y el de permuta.
· IRPF: Aplica sobre la diferencia entre el valor de adquisición inicial y el de permuta y tributa un 18 %.
· Impuesto y de Actos Jurídicos Documentados (AJD), gastos notariales y registro de la propiedad
Los requisitos básicos de un contrato de permuta inmobiliaria
El Código Civil no exige que se cumpla ningún tipo de contrato determinado, si bien para ser válido, el contrato de permuta debe especificar, como mínimo, los siguientes conceptos:
· Propietarios: Información identificativa relativa a las partes contratantes, las cuales -recordamos- deben ser propietarias, lo que les permite operar o poner a disposición el bien que posee.
· Objeto del contrato: Información sobre la cosa, o mejor dicho activo, en propiedad a transferir y la del equivalente a recibir.
· Sin precio: Si el intercambio de bienes es equivalente, el contrato no deberá incorporar ninguna cifra o valor de los inmuebles. Sí se podrá en el caso de tratarse de una permuta mixta, aunque dicha cantidad no podrá sobrepasar nunca el valor del inmueble, ya que en dicho caso será considerado un contrato de compraventa.
· Consentimiento: También se requiere la conformidad y consentimiento de ambos con, al menos, una firma, la cual debe ser efectuada ante notario, tal y como hemos comentado anteriormente.
Tip financiero:
En la actualidad, puedes descargar modelos de contrato de permuta estándar por internet, los cuales se pueden modificar a posteriori. Pero antes de firmar nada, te recomendamos que lo revise un experto.
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