Estos cambios en las condiciones de una hipoteca se llaman novación hipotecaria. Pero también pueden hacerse a través de una subrogación. Te contamos las dos opciones para que decidas.
Las condiciones que firmaste con el banco cuando contrataste tu préstamo hipotecario pueden renegociarse pasado un tiempo si la situación ha cambiado. Este es el caso ahora cuando los tipos de interés empiezan a subir y las hipotecas a tipo variables pueden hacerse más complicadas de pagar para algunos ahorradores.
Novación: renegociar las condiciones con el banco actual
La forma más habitual de revisar las condiciones hipotecarias es hablando con el banco. A esta renegociación de las condiciones se la denomina novación. Y la legislación actual la favorece porque reduce el riesgo de sorpresas negativas en el mercado hipotecario.
¿Por qué? Porque al incentivar las hipotecas a tipo fijo se reduce el número de hipotecas que suben con los tipos al alza (hipotecas a tipo variable). Y con ello, la posibilidad de que aumenten los impagos de hipotecas y se desestabilice el sistema financiero.
¿Cómo se ha incentivado el cambio de tipo variable a tipo fijo? Bajando las comisiones que se pagarían por el cambio. Esto se recogió en la Ley 5/2019.
La novación de hipoteca permite renegociar con el banco las condiciones pactadas en su momento de la hipoteca. Básicamente, se incentiva el cambio de una hipoteca a tipo variables por una hipoteca a tipo fijo.
También sirve para ampliar el importe del capital prestado o para ampliar el plazo de amortización (pagar en más plazo permite pagar menos en cada mensualidad) y cambiar el titular de la hipoteca en caso de fallecimiento, separación no divorcio.
¿Por qué se hace una novación?
La novación permite negociar las condiciones con el banco, pero solo es un derecho del cliente, no una obligación para el banco. Si este último no considera que se den las condiciones necesarias para esa novación, la novación no puede realizarse.
La novación se hace porque aporta una serie de ventajas al hipotecado: permite ajustar la hipoteca a nuevas necesidades de financiación (pedir más dinero) o de amortización (ampliar el tiempo de devolución), es más económico que cancelar la hipoteca y contratar una nueva y permite mejorar las condiciones en situaciones d mercado adversa (subidas de tipos de interés).
Gastos de una novación
En cierto modo, una novación es una corrección en un contrato hipotecario. Por lo tanto, cambiar las condiciones de un contrato tiene unos costes que debe pagar el usuario.
Entre ellos está la comisión bancaria por novación, que aparece en el contrato inicial (0%-1% del capital pendiente), los gastos de notaría (0,2%-0,5%), los gastos en el Registro de la Propiedad, los gastos de gestoría (100-150 euros), los de tasación si fueran necesarios para reajustar el valor de la hipoteca (250-300 euros) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que solo se abona si ha habido ampliación de capital (0,5% sobre el capital que se amplía).
¿Qué es una subrogación?
La subrogación hipotecaria sería una segunda alternativa para mejorar las condiciones hipotecarias. Consiste en ofrecerle la hipoteca actual a otro banco a cambio de alguna mejora que no hemos conseguido durante la negociación. Vamos, cuando no nos convence la novación con nuestro banco probamos la subrogación con otro.
La clave es que la subrogación no permite ampliar capital ni cambiar el titular (añadir titulares) y los gastos son mayores. Por lo tanto, la subrogación solo permite cambiar tipos de interés o plazos de amortización.
¿Cuándo hacer una subrogación?
Cuando la novación no ha resultado beneficiosa para los intereses del hipotecado o las condiciones en el nuevo banco son mucho mejores y a medio o largo plazo permitirán ahorrar dinero es cuando conviene plantearse la subrogación.
De nuevo, subrogarse es más económico que cancelar la hipoteca y abrir una nueva porque no se paga IAJD, pero conlleva unos gastos que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, también existe en el contrato hipotecario una comisión de subrogación. Esta comisión se reduce con el tiempo. Para los cinco primeros años de vida de la hipoteca es del 0,5% y del 0,25% para los siguientes.
Además, hay gastos por notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, en los mismos porcentajes que dijimos antes.
En general, la subrogación hipotecaria es más cara para el hipotecado que la novación hipotecaria. Eso no quita que pueda resultar rentable para el cliente si la diferencia de condiciones entre la hipoteca antigua y la subrogada es amplia.
En cualquier caso, antes de realizar una novación o una subrogación conviene analizar los gastos de ambas opciones a medio y largo plazo. Como hablamos de un préstamo a muy largo plazo (las hipotecas suelen contratarse a 25 años de media) una novación o subrogación pasados los cinco primeros años (menos penalización) puede ser rentable.
Para saberlo, lo mejor es solicitar una novación y analizar los posibles ahorros frente a las condiciones de la hipoteca actual, y una subrogación, que podemos comparar con el ahorro que se obtenga de la novación.
Como existen muchos comparadores de hipotecas en Internet, el cálculo general no es tan complicado. Pero se puede mejorar si eres un buen negociador, tanto en la novación, como en la subrogación real.
