Empezando por el principio, la Plusvalía Municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que cobra el ayuntamiento donde se ubica ese terreno cuando se produce una compraventa de un inmueble o de ese terreno mismo.
La primera idea a tener en cuenta con la Plusvalía Municipal es que el tributo grava el terreno urbano y no el inmueble que pueda tener construido encima.
¿Cuándo hay que pagar la Plusvalía Municipal?
La Plusvalía Municipal hay que pagarla cuando el terreno urbano cambia de propietario. Esto puede producirse por una operación de compraventa, pero también por una donación, legado o herencia.
Según el tipo de operación por el que cambia de manos, la Plusvalía exige unos plazos para su liquidación. Por ejemplo, para una compraventa o donación hay 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación.
Sin embargo, si se trata de un cambio de titular por una herencia existe un plazo para liquidar el impuesto de hasta seis meses a contar desde la fecha de fallecimiento del propietario. Estos seis meses pueden prorrogarse hasta los 12 meses en algunos casos.
¿Quién tiene que pagar la Plusvalía Municipal?
Otro aspecto que a veces se olvida es el de quién debe pagar la Plusvalía en el caso de la compraventa de un inmueble. Pues bien, el pago de este tributo corresponde al vendedor de la vivienda, al que recibe la donación en el caso de una donación y al heredero en el caso de una herencia.
En el supuesto de que se venda una propiedad que incluya construcción y suelo la plusvalía se complica un poco porque la plusvalía real procede de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra después de aplicarle la parte proporcional que supone el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
¿Debo pagar Plusvalía si he perdido dinero con la operación?
Un caso que resultaba llamativo antes de 2021 es que se tuviera que pagar Plusvalía cuando se perdía dinero en la operación de compraventa. Pongamos que un usuario se viera en la obligación de vender al no poder pagar la vivienda y tuviera que pagar Plusvalía porque el ayuntamiento consideraba que el terreno se había revalorizado durante el tiempo que fue de su propiedad.
El término a considerar era el incremento de valor del suelo, pero no del valor del inmueble. Puedes perder dinero si compras vivienda cara y la vendes barata y aun así tener que pagar Plusvalía si ha pasado tiempo y el suelo se ha revalorizado.
En cambio, puedes no pagar plusvalía si has ganado dinero con la compraventa, pero puedes demostrar que el suelo no se ha revalorizado. Por ejemplo, cuando mejoras la vivienda y la vendes a un precio mayor.
Para ello hay que demostrar al ayuntamiento que no ha habido incremento de valor mediante la presentación del título que documente la operación previa (adquisición) y la reciente (venta).
¿Debo pagar plusvalía si he vendido la propiedad antes de doce meses?
Sí. Desde 2021 se gravan las plusvalías generadas en menos de un año. Vamos, las producidas cuando hay menos de un año entre la operación de compra y la de venta. Eso se hace así para evitar la especulación en ciudades de mucha actividad inmobiliaria y donde el suelo se revaloriza con rapidez.
¿Cómo puedo calcular el importe de la Plusvalía Municipal?
Esto ya es un asunto un poco más complicado porque recientemente (2021) se ha cambiado la base imponible para el cálculo de la Plusvalía. Y es sobre esa base imponible sobre la que cada ayuntamiento aplica el impuesto municipal, que es único para cada municipio.
De hecho, el contribuyente puede elegir entre pagar por la plusvalía real o por el nuevo sistema objetivo. Mediante la plusvalía real se paga por la diferencia entre el valor de compra del terreno y del valor de venta. Mientras que mediante el nuevo sistema objetivo se refleja la evolución del mercado inmobiliario.
Cada municipio tiene un mercado inmobiliario distinto en el sentido de que puede crecer más o menos rápido y eso afectará al valor de la plusvalía real. La base imponible podría ser más alta en una gran ciudad que crece, que en un pueblo pequeño donde los terrenos se aprecian poco.
Así, en grandes ciudades, la posibilidad de pagar mediante un sistema objetivo puede permitir pagar menos que mediante un sistema directo porque el tributo se adapta a la situación inmobiliaria real de cada municipio.
En un sistema directo es posible que la antigüedad de la propiedad pese mucho y en grandes ciudades donde el suelo se revaloriza rápidamente es posible que la Plusvalía sea muy elevada.
De ahí que se haya implantado la posibilidad de tributar mediante la estimación objetiva y, más aún, que el contribuyente pueda elegir cuál de las dos le resulta menos onerosa. Para ello deberá demostrar que la plusvalía real es inferior a la plusvalía generada por la estimación objetiva.
Coeficientes de la plusvalía municipal para 2023
Para el sistema objetivo la base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por los coeficientes que haya aprobado el ayuntamiento. Estos coeficientes crecen con los años transcurridos, pero no pueden superar los actualizados anualmente por Ley. Eso sí, los ayuntamientos pueden corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo según sea su frado de actualización.
Cada año, los Presupuestos Generales del Estado (PGE) actualizan los coeficientes máximos que se aplican para la Plusvalía Municipal. Como ejemplo, el coeficiente mínimo es del 0,15 para plazos menores de un año, alcanza el 0,19 a los seis años y baja hasta el 0,10 a diez años para volver a subir hasta el 0,17 a los 17 años y alcanzar un máximo del 0,45 para 20 años o más.
Hasta aquí el repaso de la Plusvalía Municipal o IIVTNU para que puedas entender mejor en qué consiste y en qué casos debes pagarla.
Sigue leyendo más sobre educación financiera en nuestro blog de finanzas personales.
