Después de elegir vivienda, toca saber con qué intermediarios hipotecarios vas a contar para financiar tu nuevo hogar. Vamos a explorar qué ventajas y desventajas tiene cada uno, recomendarte el que mejor te conviene según tu perfil como cliente y consideraciones legales a la hora de pedir una hipoteca. ¡Empezamos!
¿Cuáles son los principales intermediarios hipotecarios?
Cuando hablamos de intermediarios hipotecarios, básicamente nos referimos a dos vías principales para tramitar un préstamo para vivienda en España: hacerlo directamente con un banco o contratar los servicios de un bróker hipotecario independiente.
Ambas opciones tienen sus particularidades, por lo que entenderlas es el primer paso para saber cuál te conviene más.
El banco tradicional: la vía directa
Acudir a un banco tradicional es la forma más “de toda la vida” de conseguir una hipoteca. Seguramente pienses en tu banco de siempre o en las principales entidades financieras que ves en cada esquina. ¿En qué consiste esta opción? Básicamente, tú mismo negocias y gestionas la hipoteca directamente con el banco.
Esto significa visitar la sucursal o la web, solicitar información sobre sus préstamos hipotecarios, entregar la documentación que te pidan y esperar a que analicen tu caso. Después el banco te hará una oferta de hipoteca, en la que podrás negociar algunos términos como el tipo de interés, plazos o comisiones antes de la firma.
Si eliges esta vía significa que vas a prescindir de intermediarios externos: tratas cara a cara con la entidad que pondrá el dinero para tu vivienda. Hay muchas personas que eligen esta opción por la confianza, ya que es posible que hayas tratado durante muchos años con el mismo gestor o estés acostumbrado a ir siempre a la misma entidad a hacer gestiones.
Eso sí, gestionar la hipoteca tú solo también implica dedicar tiempo y esfuerzo. Tienes que informarte bien de las condiciones, entender la letra pequeña y seguir buenos consejos para negociar la hipoteca, una tarea que exige conocimientos, preparación y tiempo, algo de lo que no todo el mundo dispone. Ahí es donde entra la otra opción: el bróker.
El bróker hipotecario: un asesor que busca por ti
Se trata de un profesional o empresa que se dedica a conseguir hipotecas para sus clientes, actuando como un puente entre tú y los bancos. Se encarga de estudiar tu perfil financiero, escucha qué tipo de hipoteca necesitas y te encuentra las mejores condiciones en el mercado para tu caso.
Para decirlo de otro modo, el bróker actúa como tu asesor personal en hipotecas. Conoce el funcionamiento interno de los bancos, sabe qué requisitos exige cada uno y está al día de las ofertas y tipos de interés del momento.
Gracias a esa experiencia, puede presentarte varias opciones de distintos bancos sin que tengas que moverte de casa.
Ventajas y desventajas de los intermediarios hipotecarios
Como has podido intuir, no hay una opción ideal. Según el tipo de trato y el tiempo que quieras dedicar a la gestión de tu hipoteca, te decantarás por un tipo de intermediario u otro. A continuación, vamos a desglosar los puntos positivos y negativos de cada uno de ellos.
Solicitar tu hipoteca directamente al banco
Pedir la hipoteca directamente a un banco tiene varias ventajas evidentes, especialmente si no te resulta un problema tratar con entidades financieras por tu cuenta. Estas son algunas de las razones por las que podrías considerar primero a tu banco de confianza:
- Trato “de tú a tú”: lo único que os separa a ti de tu hipoteca es el banco. Puedes hablar cara a cara con el director de la oficina o con el gestor. Gracias a esta cercanía podrás resolver tus dudas al momento, como saber qué tipo de hipoteca elegir o conocer de primera mano las condiciones que te ofrecen.
- El banco conoce tu historial: si llevas años siendo cliente de un banco, este ya tiene un historial financiero tuyo. Eso puede jugar a tu favor, ya que conocen tus movimientos, ingresos y forma de ahorrar o pagar tus deudas. Esa relación previa a veces permite agilizar trámites o incluso conseguir condiciones ligeramente mejores si eres un cliente leal.
- Podrás negociar productos vinculados: negociando directamente, tienes margen para discutir cuáles de esos productos realmente te interesan y cuáles no.
Quizás puedas pactar con tu banco para contratar solo lo mínimo indispensable para un buen interés. Al final, tú decides hasta dónde involucrarte con la entidad.
También hay que reconocer que al ir por libre, puedes estar limitado por la lentitud, tus conocimientos o tu capacidad de negociar. Vamos a ver las desventajas de pedir una hipoteca a través del banco:
- Un gasto de tiempo y esfuerzo: Visitar banco por banco y comparar ofertas implica un gasto de tiempo y esfuerzo. Puede que debido a la pereza que ello genera, prefieras otra vía.
- Cada banco tendrá su oferta: cada entidad solo te mostrará sus propios productos, lo que significa que si quieres algo más de información sobre el resto, tendrás que acudir uno a uno.
- Requiere conocimientos financieros: ir por tu cuenta también implica pensar y entender por tu cuenta. Te va a tocar coger la lupa y leer la letra pequeña de cada oferta. Además, al comparar varios bancos, estos te pedirán información como las nóminas, la situación de tu scoring bancario, deudas… por cada banco que vayas, tendrás que pasar por los mismos trámites
- Menor poder de negociación: desde el punto de vista del banco, es posible que este no esté dispuesto a hacer ciertas concesiones para favorecer tu contrato.
Solicitar la hipoteca de la mano de un bróker
Utilizar este tipo de intermediarios hipotecarios es cada vez más popular en España. Contar con una figura profesional que busca por ti ofrece una serie de ventajas que pueden hacerte la vida más fácil:
- Ahorro de tiempo y comodidad: sin duda, la ventaja estrella. En lugar de ir tú peregrinando por diferentes bancos, el bróker hace el trabajo duro por ti. Con una sola entrevista o conversación donde le explicas tu situación económica y lo que buscas, el bróker la envía a varias entidades a la vez y negocia con ellas por ti.Como resultado, recibirás las ofertas comparadas sin tener que pisar diez sucursales ni repetir tu historia mil veces.
- Contrata ahora, paga después: un bróker cobra una comisión según el valor de la hipoteca que contrates. Puede variar, pero generalmente oscila entre el 1 % y el 5 %, o una tarifa fija entre 3.000 € y 5.000 €.
- Mejores ofertas y condiciones: los brókeres suelen colaborar con muchas entidades financieras. Esto incluye también bancos más pequeños o especializados que puede que ni conozcas y que a menudo tienen ofertas de lo más interesantes.Piensa que los brókeres llevan muchos clientes a los bancos, así que tienen cierto poder de negociación o acuerdos de colaboración que les permiten, por ejemplo, rascar algunas décimas al tipo de interés o conseguir que te supriman alguna comisión que por tu cuenta no consigues deshacerte.
- Asesoramiento experto y personalizado: un buen bróker no solo compara números, también te asesora. Te puede explicar en detalle las diferencias entre una hipoteca fija y una variable, qué es el TAE (Tasa Anual Equivalente) o a qué cláusulas debes prestar atención.Además, al ser un experto que ve casos todos los días, sabrá orientar tus expectativas: por ejemplo, decirte si con tus ingresos y ahorros es viable pedir cierta cantidad de dinero, si la cuota que has marcado es correcta o si algún banco podría financiar un porcentaje mayor del valor de la casa.
- Servicio de acompañamiento hasta la firma: otra gran ventaja es que el bróker te acompaña durante todo el proceso. Te ayudará a reunir los papeles necesarios, seguirá de cerca la evaluación que hace el banco, te informará de cualquier novedad y te echará una mano con las gestiones finales.
Naturalmente, los brókeres hipotecarios también tienen sus inconvenientes potenciales. Es importante que conozcas las desventajas que mostramos a continuación:
- Confianza y ética, en juego: aunque lo normal es que su servicio sea gratuito hasta que te consigue la hipoteca, un bróker no trabaja por amor al arte. Aparte de la comisión que acordéis, también puede cobrar incentivos de algún banco. Esto podría generar un conflicto de interés si, por ejemplo, un banco le paga más comisión que otro, a costa de no beneficiar tanto tu hipoteca.
- Dependencia del bróker: delegas el proceso y confías en la información que el bróker te transmite; si no es transparente, podrías no enterarte de todos los detalles.
- Menor contacto directo con el banco: Al tratar sobre todo con el bróker, podrías tener menos interacción con la entidad que finalmente te dará el préstamo, hasta fases avanzadas del proceso.
¿Qué intermediario me conviene más según mi perfil?
Ahora que tienes claros los puntos positivos y negativos de cada opción, es hora de abordar qué tipo de intermediario te conviene más según tu situación personal. No hay una respuesta universal, porque depende de tu perfil, tus conocimientos, el tiempo que puedas dedicar y otros factores que veremos a continuación.
Si tienes un perfil financiero sólido y sencillo
Imaginemos que tus finanzas están en muy buena forma: tienes un contrato de trabajo indefinido, ingresos estables y elevados, ahorros suficientes para dar una entrada cómoda y tienes la capacidad de pedir un préstamo sin muchas complicaciones.
En este escenario, probablemente no tendrás problema en obtener ofertas competitivas por tu cuenta. Cualquiera de los intermediarios hipotecarios pelearán por ti, porque representas bajo riesgo para ellos y, por tanto, eres el cliente que todas las entidades quieren. Si te sientes con ganas, podrías dedicarle tiempo a visitar varias entidades y ver quién te da la mejor condición.
Con este perfil fuerte, incluso sin un bróker, es posible que obtengas diferencias mínimas entre bancos, así que cualquier mejora extra que te consiga un bróker puede ser marginal.
¿Significa eso que un bróker no aporta nada en este caso? No exactamente. Si valoras tu tiempo y quieres la máxima comodidad, un bróker igualmente te quitará trabajo de encima y todavía puede afinar algunas décimas, aunque el ahorro no será tan grande en comparación de lo que obtendrás por tu cuenta. En este caso el bróker actuará más como gestor y ayudante.
Si tu perfil presenta alguna dificultad
Aquí nos metemos en situaciones donde no todo es color de rosa en las finanzas. Por ejemplo, eres autónomo con ingresos que varían mes a mes, o solo puedes aportar una entrada pequeña.
En estos casos, los bancos tradicionales serán mucho más exigentes y selectivos. Es fácil que, si vas por tu cuenta, encadenes una negativa tras otra, o que te ofrezcan condiciones poco atractivas.
Aquí es donde un bróker hipotecario brilla: al conocer qué entidades son más comprensivas con cada tipo de problema, podrá enfocar tu solicitud hacia donde tenga opciones reales.
Además, cuando tu perfil es complicado, cualquier pequeño detalle cuenta para convencer al banco. Un bróker experto te ayudará a presentar tu caso de la mejor forma posible. No garantiza milagros, pero al menos te asegurará que llamas a las puertas correctas con la mejor presentación posible.
Si eres extranjero o no residente en España
Si eres extranjero viviendo aquí con ingresos locales, o incluso si resides fuera de España y quieres comprar una vivienda en territorio español, la cosa se complica un poco más respecto a las hipotecas. Hay bancos que tienen políticas específicas para conceder préstamos a no residentes o a personas con ingresos en otra divisa o país.
Si este es tu caso, un bróker hipotecario puede ser casi indispensable. ¿Por qué? Porque no todos los bancos trabajan con clientes extranjeros de la misma forma. Un bróker especializado en clientes internacionales sabrá rápidamente a qué entidades acudir.
Además, te podrá guiar con temas adicionales como la conversión de documentos de ingresos, la necesidad de un NIE (Número de Identificación de Extranjero), o la preparación de poderes notariales si no vas a estar presente el día de la firma, factores muy importantes para el cierre de la hipoteca.
Por otro lado, si eres extranjero residente y quizás tu talón de Aquiles es el idioma o entender la jerga financiera española, un bróker bilingüe te será de gran ayuda para romper la barrera idiomática y cultural.
Consideraciones fiscales y legales a tener en cuenta
A la hora de decidir entre banco o bróker, conviene también tener presentes algunos aspectos legales y fiscales propios de las hipotecas en España.
Estas cuestiones afectan a todos los préstamos hipotecarios por igual, por lo que es bueno saberlas para que ninguna opción te tome por sorpresa:
- Regulación de los intermediarios: en España, los brókeres hipotecarios están regulados por una normativa que exige, entre otras cosas, que estén inscritos en un registro oficial supervisado por el Banco de España. ¿Qué significa esto para ti? Si optas por un bróker, debes comprobar que sea una empresa o autónomo autorizado.
Se acabaron aquellos “intermediarios” improvisados de tiempos pasados que podían aprovecharse de la gente. Ahora están sometidos a controles, igual que los bancos.
- Transparencia y contratos: tanto el banco como el bróker deben darte información clara. Por ley, el banco tiene que entregarte documentación precontractual al menos 10 días antes de la firma, para que puedas estudiarla con calma.
Con el bróker, además, firmarás un contrato de intermediación donde se detallen sus honorarios, además de las condiciones de su servicio. Recuerda que ningún bróker puede exigir pagos por adelantado antes de conseguir la hipoteca, eso está prohibido.
- Costes asociados (quién paga qué): desde que entró en vigor la Ley 5/2019, los costes de constitución de hipoteca se te reparten de forma muy favorable, aunque no te salva de todas las comisiones de una hipoteca que te pueden pedir. El banco asume la mayor parte de los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría e incluso el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la hipoteca.
Tú, como solicitante, normalmente solo pagas la tasación del inmueble. Esto va a ser igual tanto si vas directo al banco como si vas con un bróker, porque son normas legales.
- Fiscalidad de la hipoteca: actualmente, salvo que comprases tu vivienda antes de 2013 y tengas derecho a una deducción antigua, no existen deducciones fiscales estatales por comprar vivienda habitual. Es decir, los intereses de tu hipoteca no se desgravan en el IRPF general de España.
- Cláusulas y protección al consumidor: los bancos están obligados a eliminar cláusulas abusivas y a permitir amortizaciones anticipadas con comisiones limitadas por ley. Un bróker confiable te alertará sobre cualquier condición dudosa que vea en la oferta del banco.
De hecho, tanto el notario en la fase previa como el bróker, si lo tienes, actúan como capas de seguridad para que no firmes algo que no entiendes o que no te hayan explicado bien.
Llegados a este punto, ya hemos despejado gran parte de las incógnitas sobre los intermediarios hipotecarios. Si algo está claro es que no existe una respuesta única, depende de ti, de tu perfil y de tus preferencias. Si te ha gustado este artículo, no dudes en explorar el resto de contenidos en nuestro blog. ¡Te esperamos!
