Con los cambios en la subrogación hipotecaria en 2025, será más complicado hacer un cambio de entidad financiera. Si estás considerando mejorar las condiciones de tu hipoteca, es probable que hayas oído hablar de ella y, aunque ya no sea gratuita, puede suponer un ahorro significativo. En este artículo revisaremos de manera clara y detallada todo lo que necesitas saber sobre este tipo de operación financiera.
Subrogación hipotecaria en 2025: lo que necesitas saber
Aunque su nombre pueda parecerte complejo, su funcionamiento y explicación no lo es tanto: este tipo de operativa se trata de un proceso mediante el cual puedes trasladar tu hipoteca de una entidad financiera a otra, con el objetivo de obtener mejores condiciones. Según el tipo de cambio que hagas, podemos hablar de dos tipos de subrogación:
- Subrogación por cambio de acreedor: este tipo de cambio es el que analizaremos en detalle. Se trata de aquella en la que trasladas la hipoteca a otro banco o entidad financiera. Si renegocias las condiciones con el banco actual, se trataría de novación hipotecaria.
- Subrogación por cambio de deudor: aquí también se habla de un traslado de hipoteca, pero en vez de hacerlo a una entidad financiera, se cambia el titular de la hipoteca. Este otro tipo de subrogación no la vamos a tratar en este artículo, ya que es recurrente en casos como en compraventas de viviendas.
Condiciones clave que puedes mejorar al cambiar tu hipoteca
Algunas condiciones incluyen una reducción en el tipo de interés, una ampliación del plazo de devolución o incluso la eliminación de ciertas comisiones. Los principales beneficios de se suelen buscar subrogando la hipoteca son los siguientes:
- Ahorro en intereses: es el principal beneficio y el que vas a notar directamente en tu bolsillo. Cambiar a un tipo de interés más bajo puede reducir significativamente el costo total de tu hipoteca. Por ejemplo, ante una hipoteca de 100.000 € y con solo un cambio de 0,5% en la tasa de interés, podría suponer un ahorro de 6.000 € a lo largo del plazo de tu hipoteca.
- Flexibilidad: es posible renegociar condiciones que se adapten mejor a tus necesidades actuales, como ampliar el plazo para reducir las cuotas mensuales. Si tienes una hipoteca a tipo fijo con intereses altos, quizás ahora sea el momento de revisar esas condiciones.
- Eliminación de costes ocultos: algunas hipotecas incluyen comisiones y cargos que podrían ser eliminados al cambiar de banco. Como las comisiones de amortización anticipada.
Costes y requisitos de la subrogación hipotecaria en 2025
Es cierto que si se hace correctamente, esta operativa puede suponer un ahorro a largo plazo en tu hipoteca. Aun así, a día de hoy hacerlo conlleva ciertos costes iniciales, además de requerirse ciertas condiciones para poder hacerlo.
Costes relacionados con la subrogación
A continuación, desglosamos cada uno de los costes derivados, junto a ejemplos prácticos para que tengas una idea clara de lo que puedes esperar:
- Gastos de tasación: este es un paso requerido para proceder a la subrogación de la hipoteca, que consiste en una tasación actualizada del inmueble. De este modo, el banco se asegura que el valor de la casa y el del importe pendiente se corresponden.El coste de una tasación depende de factores como el tipo de vivienda y su ubicación: si tienes un piso en una gran ciudad como Madrid o Barcelona, el coste de la tasación puede ser de unos 400 €, mientras que para una vivienda unifamiliar en una zona rural, este coste podría estar entre 250 € y 300 €.
- Comisiones por cancelación anticipada: Existen diversas comisiones que un banco te puede pedir. Entre ellas, la de cancelar la hipoteca antes del plazo acordado inicialmente, que dependen del contrato que firmaste originalmente.Para hacer una aproximación habitual, en el caso de las hipotecas fijas se suele contemplar hasta el 2% del capital pendiente en los primeros 10 años y un 1,5% después. En el caso de las hipotecas variables, normalmente no superan el 0,5% del capital pendiente.
- Honorarios notariales y registrales: ya tardábamos en mencionar la figura del notario. El proceso de subrogación implica la formalización de un nuevo contrato, lo que conlleva gastos notariales y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Estos gastos suelen oscilar entre el 0,2 y el 0,5% sobre el capital pendiente de la hipoteca.
- Gestoría: algunas entidades requieren servicios de gestoría para agilizar el proceso de subrogación. Este coste puede rondar los 300-400 €.
- Comisión por riesgo: al prestarte dinero, los bancos asumen un riesgo, que puede ser mayor o menor según la previsión de los cambios en los tipos de interés. Si vas a subrogar una hipoteca fija o mixta firmada antes de junio de 2019, algunos bancos podrían cobrar una comisión adicional para cubrir posibles pérdidas ante cambios de los tipos de interés.
Requisitos para la subrogación hipotecaria en 2025
Aunque te salga a cuenta asumir los gastos de subrogación, no todas las situaciones o hipotecas son susceptibles de ser aceptadas. Para hacerlo, es necesario cumplir con ciertos requisitos:
- Estar al día con los pagos: Las entidades financieras tendrán en mejor consideración las solicitudes de subrogación que hayan cumplido rigurosamente con los pagos. Es decir, si tu hipoteca tiene un historial de retrasos, podría no ser elegible.
- Buen scoring bancario: tu historial financiero es clave. Tus ahorros, nómina e incluso estado civil le comunican a los bancos que eres un cliente confiable. Para asegurar que se va a aceptar tu subrogación, es imprescindible conocer todo lo que influye en tu scoring bancario.
- Tasación del inmueble favorable: es importante que el valor de tu vivienda se haya mantenido o incluso aumentado. Esto podría significar condiciones más favorables, ya que el banco asume menos riesgo. Si, por el contrario, el valor ha disminuido, podría complicar la negociación.
Valorando la subrogación hipotecaria en 2025. ¿Es para ti?
Aunque la subrogación parezca una opción atractiva que puede ofrecerte menores cuotas y mejores condiciones, también viene acompañada de diversas desventajas. A continuación, desgranamos los puntos a favor y en contra de esta operativa para que puedas decidir, con toda la información en la mano, si es para ti o no.
Ventajas de subrogar tu hipoteca
Tener la puerta abierta a cambiar tus condiciones y ahorrar a largo plazo siempre se agradece. A continuación, exploramos los principales beneficios que hacen que la subrogación sea una buena decisión estratégica si tienes una hipoteca:
Reducción del coste total de la hipoteca
Este es uno de los atractivos principales y la razón con mayor peso para subrogar tu hipoteca. ¿Cómo se consigue? La forma para reducir el coste de tu hipoteca es renegociando la tasa de interés del préstamo. Esta situación se puede dar si viene acompañada de una bajada de tipos de interés o con alguna promoción concreta de un banco para captar clientes, por lo que no siempre es el mejor momento para hacerlo.
Por ejemplo, si tienes un préstamo pendiente de 150.000 € con un tipo de interés del 2,5%, estarías pagando 3.750 € de intereses. Pero si encuentras un banco que te ofrece un interés del 2%, podrías ahorrar 750 € al reducir los costes en comparación con mantener tu hipoteca en el banco original.
Mayor flexibilidad
Cambios de trabajo, gastos inesperados o hasta tener un hijo. Si algo aprendemos con el tiempo, es que la vida está llena de imprevistos. Del mismo modo, la situación con la que pediste una hipoteca puede no ser la misma que la actual. Con la subrogación, puedes negociar condiciones que se adapten de mejor manera a tus necesidades del momento.
Por ejemplo, es posible que necesites reducir tus cuotas aunque no haya cambios significativos en tipos de interés: puedes negociar una ampliación de tu plazo para terminar pagando menos mensualmente.
Posibilidad de eliminar comisiones y gastos adicionales
Algunos bancos ofrecen la posibilidad de eliminar ciertas comisiones como las de amortización anticipada, que supone un recargo extra sobre la cantidad que te queda por devolver. Si tuvieras que devolver 50.000 € de hipoteca, un recargo del 1% equivaldría a 500 € extra si quisieras liquidar tu deuda de golpe.
Quizás te interese dejar de pagar tu hipoteca cuanto antes para liberarte de esa carga y ganar mayor flexibilidad en tu presupuesto mensual. O puede que estés considerando solicitar un nuevo préstamo y pagar ambas cuotas (la de la hipoteca actual y la del nuevo préstamo) supere tu capacidad de endeudamiento.
De esta manera, estarás en una mejor posición para financiar otros proyectos, como comprar un coche, la renovación de tu hogar o incluso desarrollar hábitos para invertir con éxito y sacarle rendimiento a tu dinero.
¿Qué efectos negativos tiene subrogar la hipoteca?
Aunque la subrogación hipotecaria puede parecer una solución atractiva para mejorar tu condición financiera, no está libre de inconvenientes. Los costes de iniciar la operativa, la gestión y las condiciones estrictas son factores que debes tener en cuenta antes de tomar una decisión. En este apartado, analizamos los principales desafíos de este proceso para que estés completamente preparado.
Costes iniciales de la subrogación hipotecaria
Del mismo modo que el ahorro es una ventaja, para conseguirlo hay que desembolsar una cantidad de dinero inicial que puede que no estés dispuesto a asumir. La tasación, la notaría y las comisiones pueden sumar varios miles de euros. Además, notarás los beneficios de ese ahorro a largo plazo, a corto es muy probable que los números no salgan tan bien.
Aun así, si estás seguro de que terminarás ahorrando en tu hipoteca y el principal impedimento es desembolsar la cantidad inicial, puedes considerar la opción de pedir un préstamo para cubrir esos costes: si necesitas asumir unos gastos para la subrogación, pero los ahorros potenciales a largo plazo superan ampliamente esta cifra, podría ser una decisión financiera inteligente.
Requisitos estrictos y lentitud administrativa
No todas las personas y situaciones cumplen con los requisitos para subrogar: si tienes un historial crediticio negativo o tu vivienda se ha devaluado con el tiempo, es posible que las entidades rechacen tu solicitud.
Además, el proceso de subrogación puede ser lento, dando lugar a negociaciones, valoraciones y trámites legales que podrían extenderse por semanas o incluso meses. A ello se le debe sumar el coste del tiempo y el esfuerzo que debes invertir durante todo el proceso. Si el ahorro no es muy significativo para ti, quizás no te compense del todo iniciar el proceso.
Posible riesgo de endeudamiento a largo plazo
Del mismo modo que una subrogación te puede proporcionar mejores condiciones en tus cuotas, también puede terminar encareciendo el precio total de la hipoteca y provocar que a la larga termines asumiendo más deuda.
Mejorar las condiciones pero perder dinero. ¿Cómo es eso posible? Supongamos que tienes una hipoteca de 150.000 € a 20 años con un interés del 2%. En este caso, tu cuota mensual equivaldría a 759 € mensuales y terminarías pagando un total de 182.160 €. Si ampliaras el plazo a 30 años, supondría una reducción en tu cuota, dejándola a 554 €, pero el total de tu hipoteca ascendería a 199.440 €.
¿Cómo iniciar una subrogación hipotecaria en 2025?
Subrogar una hipoteca puede ser un proceso más sencillo de lo que parece. A continuación, te explicamos los distintos pasos que puedes esperar del proceso:
- Evalúa tus condiciones actuales: antes de empezar el proceso, revisa los términos de tu hipoteca actual como el tipo de interés, las comisiones de penalización, saldo pendiente y años restantes. Además, ten claro lo que quieres conseguir con la subrogación, como menos intereses, una ampliación del tiempo o eliminar los costes de amortización anticipada.
- Solicita una oferta vinculante: cuando encuentres la entidad que te ofrezca las condiciones que estás buscando, solicita una oferta vinculante. Este documento consiste en una descripción detallada de las nuevas condiciones y tiene una validez mínima de 10 días hábiles, tiempo durante el cual puedes analizar si te conviene.
- Informa a tu banco actual: con este documento en tus manos y sabiendo como negociar tu hipoteca, también puedes contactar con tu banco original para que te haga una contraoferta. Por ley, tu banco tiene derecho a igualar o mejorar la oferta (lo que se conoce como derecho de tanteo) para que sigas siendo su cliente.
- Formaliza el cambio: si sigues adelante con la subrogación de tu hipoteca, el nuevo banco se encargará de los trámites como la tasación, la firma en notaría y la inscripción al registro de la propiedad.
Iniciar una subrogación hipotecaria en 2025 es una decisión que debe meditarse detenidamente: aunque signifique ciertos costes iniciales, el ahorro a largo plazo es superior, por lo que puede convertirse en una inversión muy atractiva en ciertos casos. Si te interesan más contenidos relacionados con la gestión de tu dinero y la educación financiera en general, no dudes en visitar nuestro blog para estar al corriente de todo. ¡Te esperamos!
