¿Alquilar un piso a estudiantes es realmente una oportunidad?
Estudiar nuevas opciones para sacar un mejor provecho a nuestras inversiones es algo esencial para lograr maximizar nuestros resultados. El alquiler a estudiantes es un mercado relativamente nuevo lleno de oportunidades, pero también de riesgos, por lo que conviene conocerlo bien antes de adentrarse en él.
Análisis rápido de mercado: ¿cuántos estudiantes alquilan pisos?
Para tratar de hacernos una idea rápida, tomemos como referencia el 1.343.736 de matriculaciones universitarias que hubo el curso 23/24. Según estimaciones del sector inmobiliario, un 50 % de ellos se traslada a otra ciudad durante sus años de estudio. Es decir, algo más de 670.000 se mudarán.
Por otro lado se encuentran los estudiantes extranjeros que vienen a estudiar a España mediante programas de intercambio. Erasmus es, probablemente, el más conocido y nuestro país está en su Top 1 de los destinos, con cifras que rondaban los 143.000 estudiantes en 2022 (que es el último año en que actualizaron los datos).
Sumando solo hasta aquí ya estamos en más de 810.000 estudiantes buscando soluciones habitacionales. A ellos hay que añadir a los matriculados de otros años que también se desplazan, a estudiantes de FP, a gente cursando másters o doctorados en otras ciudades, personas que solo quieren aprender español, estudiantes que deciden independizarse para estar más cercas del centro de estudios, profesorado… Suma y sigue.
Es cierto que hasta hace poco mucha de esta demanda era absorbida por residencias estudiantiles y otras soluciones por el estilo, pero poco a poco el aumento de la demanda ha hecho que el mercado residencial para este público eclosione.
Una estrategia de alquiler que no funciona igual de bien en todas las ciudades
La ubicación es un factor determinante a la hora de valorar la opción de alquilar un piso a estudiantes. Para empezar, es esencial que esté ubicado en una de las 43 ciudades universitarias españolas. Y, como casi para todo, aquí la cosa también funciona por rankings. A más universidades en la ciudad, más estudiantes y, por tanto, más posibilidades de sacarle partido a la vivienda.
Si tu vivienda se encuentra en una de estas ciudades (o muy, muy cerca de las más grandes) tienes posibilidades, aunque recuerda que la proximidad al centro de estudio también es clave a la hora de conseguir un buen trato de alquiler.
No todos los pisos valen
Ya que analizamos el mercado, no podemos pasar por alto que los estudiantes demandan una tipología de vivienda muy concreta. Como hemos visto necesitamos que, primero, esté en una ciudad universitaria y, además, que esté próxima al centro formativo o, como mínimo, con buenas conexiones para llegar a él en transporte público. Pero no son los únicos requisitos. También necesitaremos que la vivienda:
- Tenga más de dos habitaciones y que estas tengan un espacio suficiente
- Disponga de un salón y cocina espaciosos
- Que los baños no tengan un acceso único a través de una habitación
- Mejor si dispone de dos o más baños
- Todos los servicios dados de alta y especialmente con una buena conexión de internet
- Contar con unos vecinos tolerantes que no vayan a poner el grito en el cielo al primer ruido
Los principales puntos a tener en cuenta al alquilar un piso a estudiantes
Como modalidad, el alquiler a estudiantes ofrece ciertas particularidades que se deben tener en cuenta y que, en ocasiones, son diferentes a las del alquiler convencional y turístico. Veamos cuáles son:
Es un tipo de alquiler regulado
Este uso distintivo de la vivienda está contemplado dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, un hecho que protege tanto al arrendador como al arrendatario. Desde el punto de vista del propietario, esto significa que está en su derecho de incluir cláusulas en el contrato que protejan sus intereses y blinden su tranquilidad. Aquí las más comunes son:
- No permitir fiestas
- No permitir el subarriendo o préstamo de espacios a otras personas
- No aceptar mascotas
- Prohibir fumar en la vivienda
Los estudiantes son pagadores fiables
Aunque la economía personal de los estudiantes suela ser muy frágil, en la mayoría de los casos cuentan con el apoyo financiero de sus progenitores, familiares o subvenciones. Esto significa que les apoyan, avalan e incluso asumen algunos pagos altos, como puede ser la vivienda. Para que te hagas una idea, los estudiantes de Erasmus cuentan, además, con el apoyo financiero de la universidad y de la Unión Europea. Y en el caso de los estudiantes nacionales es habitual que se acojan a las ayudas para el alquiler que el Estado ofrece a los jóvenes.
A esto hay que añadir todo el trasiego que conlleva el proceso de estudiar fuera: conseguir plaza en la universidad, encontrar una vivienda que se adapte a las necesidades, realizar mudanzas… Lo más normal es que una vez solucionado todo no se arriesguen a un impago y tener que iniciar todo el proceso de nuevo.
Una buena duración media
Ok, los estudiantes no van a quedarse toda la vida, pero lo más habitual es que sus estudios duren, de media, entre cuatro y cinco años, más o menos lo que dura un contrato de alquiler estándar o incluso algo más. Así que si están a gusto, no hay motivo para que no estén todo su periodo de estudios en la vivienda. Además, una vez llegue el momento, será el turno de revisar el precio del piso en comparación con el mercado y/o evaluar otros tipos de alquiler.
Tener más inquilinos lo hace un tipo de alquiler más seguro y rentable
Lo más común es que en un piso de estudiantes convivan diversas personas. Pero lo que a priori puede parecer una desventaja guarda algunos “peros” interesantes que conviene conocer.
No vamos a mentir, el proceso de búsqueda inicial suele ser más tedioso ya que potencialmente debemos encontrar varios inquilinos, pero pasado este momento la tortilla empieza a girar. La primera gran ventaja que se obtiene al tener múltiples inquilinos es una mayor seguridad en el pago. En el caso de tener solo un inquilino, si decide no pagar nuestros ingresos pasan a 0 € + un piso ocupado. En cambio, si el piso es compartido diversificamos el riesgo de impago, haciendo que se diluya entre todos los inquilinos. Así, si uno no paga seguiremos teniendo una fuente de ingresos y control sobre el piso, así como la posibilidad de ser más insistentes en el cobro a través de los compañeros de piso.
La otra gran ventaja de alquilar la vivienda por habitaciones es que permite sacar una mayor rentabilidad a la vivienda. Este margen extra, más allá de beneficio, puede tener fines de lo más interesantes como generar un colchón financiero para asumir gastos inesperados de la vivienda o invertir en mejoras que hagan el piso más atractivo con el paso del tiempo.
El periodo de verano, ¿un marrón o una oportunidad?
Los cursos académicos comprenden de septiembre (o octubre) hasta junio (o finales de mayo), lo que significa asegurarse los inquilinos durante nueve o diez meses… ¿pero qué pasa en los meses de verano? La respuesta rápida sería que nos quedamos sin cobrar, pero analicemos de cerca las posibilidades.
El primer escenario (y el más habitual) es que los estudiantes quieran mantener el piso, ya que les ahorrará mudanzas y tener que hacer una búsqueda de nuevo. Sin embargo, cobrarles durante esos meses no es lo más común. La solución ante esta eventualidad es fácil. Solo hay que calcular el ingreso que perdemos durante los meses de verano y distribuirlo entre las cuotas de los meses restantes. Así ni los inquilinos pierden su vivienda ni el propietario su dinero.
Otra buena opción es aprovechar que el piso está vacío en verano para explorar el alquiler turístico. Para ello necesitarás algún que otro permiso, pero las estancias cortas veraniegas pueden ser muy lucrativas, especialmente si la vivienda se encuentra en una gran ciudad o en una zona emblemática.
Por último, tenemos la posibilidad de aprovechar los meses de calor para poner el piso a punto. Con unos días de margen es mucho más fácil afrontar arreglos solicitados por los inquilinos, reformas, mejoras en las instalaciones o un simple lavado de cara de la vivienda. Este punto es especialmente importante si debemos encontrar inquilinos nuevos, ya que nos permitirá ofrecer una vivienda más interesante con la que obtener un mejor rendimiento a cambio.
Menor mantenimiento
A pesar de que el alquiler sea por habitaciones, este es de larga duración. Esto, a diferencia del alquiler turístico, permite simplificar mucho los costes y horas de mantenimiento. Las estancias cortas de turistas demandan de una limpieza y cuidado constante entre visita y visita, mientras que todo esto desaparece en el caso de los alquileres para estudiantes. Puede ofrecerse como servicio extra, sí, pero con un coste añadido.
El mercado de alquiler se reduce
En términos generales, las ciudades están viendo cómo poco a poco se reduce su oferta de vivienda de alquiler. Un fenómeno que se está viviendo especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga. Esto hace que todas opciones de renta sean cada vez más escasas y, por tanto, codiciadas, lo que sin duda favorece a un rápido alquiler y unas buenas condiciones.
6 consejos para alquilar un piso a estudiantes
Si dispones de una vivienda vacía y, tras analizarlo bien, crees que alquilarla a estudiantes podría ser una buena opción te vendrá bien tener algunos parámetros en cuenta. Para ayudarte, hemos hecho una selección que incluye consejos del COAPI (o Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España), que de esto saben un poco. 😉
1. Elige uno de los dos caminos para alquilar un piso a estudiantes
A la hora de gestionar la forma en que alquilamos la vivienda podemos actuar de dos formas diferentes; una más orientada a la tranquilidad y otra más enfocada a maximizar los beneficios. Sobre el papel, cada una tiene pros y contras, por lo que es tarea nuestra elegir la opción con la que nos sintamos más cómodos.
Alquilar la vivienda como una unidad
Aunque a efectos prácticos vayan a vivir varias personas, alquilar todo el piso completo tiene ciertas ventajas. La primera es que vamos a recibir una renta única al mes en lugar de un pago por persona. Esto también es útil para protegerse ante impagos, ya que se genera una responsabilidad de pago solidaria entre los inquilinos, así como da más flexibilidad a la hora utilizar métodos de pago entre ellos, ya que recordemos que no se puede pagar el alquiler en efectivo a los propietarios.
Otra de las ventajas de esta modalidad es que si alguien abandona el piso los inquilinos que quedan serán los primeros interesados en llenar el hueco antes de que se incrementen sus gastos. Estos, además, preferirán que venga alguien de su perfil, lo que también ayudará a la hora de eliminar fricciones al compartir.
Como ves, esta metodología está pensada no tanto en el beneficio, sino en hacer que todo el proceso sea sencillo y con los menores problemas posibles. ¡Ah! Y no olvides que ante cualquier duda, el alquiler de la vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Alquilar la vivienda por habitaciones
Este es el método elegido para los que buscan sacarle la máxima rentabilidad a su vivienda de alquiler, aunque exige de una dedicación mucho mayor en aspectos como la búsqueda de inquilinos o la gestión de cobros.
Aquí la máxima es que, a pesar de que los inquilinos paguen menos individualmente, la suma de todos debería ser una cifra mucho mayor que si alquilamos el piso como unidad. Se debe tener en cuenta que si actuamos de esta forma el alquiler pasará de estar regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos a estarlo por el Código Civil. Esto, entre otras cosas, supone tener que hacer un contrato individual para cada inquilino en el que se especifique qué habitación le corresponde y bajo qué condiciones.
Esta forma de alquilar el piso a estudiantes es especialmente interesante si las diferencias entre habitaciones son notables (tamaño, iluminación, prestaciones, etc), ya que se pueden establecer y gestionar diferentes precios con mayor facilidad.
2. Mucho mejor si el piso está amueblado y decorado
Para acelerar la llegada de inquilinos no hay nada mejor que eliminar trabas que puedan decantar la balanza hacia el no. Al alquilar un piso a estudiantes uno de los principales frenos es la falta de mobiliario y electrodomésticos. Los motivos son varios: su poder adquisitivo es limitado, suelen venir con el tiempo justo y prefieren algo que les permita directamente “entrar a vivir”. Además, el hecho de ser varias personas complica las cosas un poco.
Aquí no hace falta invertir demasiado dinero, pero sí buscar soluciones funcionales y duraderas que creen el ambiente adecuado para los estudiantes. Escritorios, camas, sillas ergonómicas, armarios y estanterías para el almacenamiento, sofás, etc. Si nos centramos en los electrodomésticos el consejo es no gastar en la última tecnología y optar por modelos más económicos y fiables. En esta partida hará falta tener en cuenta, como mínimo, frigorífico con congelador, lavadora, horno y una televisión de unas 32”, a los que se pueden sumar secadora, aire acondicionado, lavavajillas, microondas, plancha, una tele más grande y otras comodidades.
Por último tenemos que hablar de la decoración. Basta con que sea algo sobrio, pero elegante para crear esa sensación de hogar por estrenar que tanto gusta cuando se busca una vivienda.
Y recuerda que si necesitas una ayuda para afrontar alguno de estos gastos, puedes solicitar un préstamo personal, que te permitirá obtener de forma fácil y rápida la cantidad de dinero que necesitas y la posibilidad de ir devolviéndolo poco a poco, conforme vayas cobrando tus mensualidades. Explora las opciones que te ofrece Cofidis.
3. Domina el arte de los anuncios en portales inmobiliarios
Para dar a conocer el piso es necesario colgar unos cuantos anuncios. Pero, como en muchas otras cosas, la atención a los detalles puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso. Un punto fundamental aquí son los tiempos. Como es lógico, el anuncio debe publicarse antes de que empiece el curso universitario, pero es mucho más eficaz publicar el anuncio justo al terminar el curso previo e ir actualizándolo durante todo el proceso. La anticipación permitirá encontrar a mejores inquilinos y tener todos los deberes hechos antes de que empiece el curso.
Las épocas pico de búsquedas de pisos de alquiler para estudiantes se producen entre agosto y octubre y entre enero y febrero. La primera es la que más gente mueve, ya que es la que coincide con el inicio del curso académico. El segundo arranca al empezar del segundo cuatrimestre o la segunda mitad del curso escolar en las universidades europeas. La idea es aprovechar la primera ventana para ocupar el piso al 100 %, pero si no es posible o tienes alguna baja está bien saber que dispones de una segunda oportunidad.
Respecto al contenido del anuncio, sé conciso pero no dudes en destacar todas las comodidades que ofrece la vivienda. Hacer enumeraciones por puntos puede ser muy útil a la hora de listar información de una forma visual. Y hablando de visual, no olvides las fotos y vídeos. Tener material gráfico o audiovisual son claves para hacer que se interesen por el piso. Así que dedícale tiempo a hacer buenas fotos de todos los espacios, cuidando bien la luz y tratando de sacar siempre el mejor ángulo posible.
4. Entrevista a los candidatos
Por motivos más que obvios, elegir bien a los inquilinos es capital. Por ello es muy recomendable tener algún tipo de entrevista con cada uno de los interesados y con sus progenitores, a poder ser. Aquí, además de evaluar, es interesante preguntar qué van a estudiar y dónde para calibrar cuántos años pueden estar en el piso.
Estas entrevistas, por cierto, pueden realizarse fácilmente y de forma remota con herramientas como Zoom, Teams o Skype. Los potenciales inquilinos seguro que agradecen que se haga así para ahorrarse desplazamientos innecesarios.
5. Haz un inventario de tus bienes y establece una fianza acorde al tipo de inquilinos
Las fianzas sirven para proteger los posibles daños o desperfectos que el inquilino o inquilinos puedan causar en el inmueble. Y si bien es cierto que hay casos y casos, por lo general los jóvenes no son especialmente cuidadosos. Para tratar de evitar o suavizar cualquier problema derivado de un mal uso o abuso de la vivienda es recomendable tener en cuenta un algunos detalles.
- Hacer un inventario detallado: Aquí se trata de especificar en un documento todo lo que hay en el inmueble, detallando modelos y precios, si es posible. Aquí deben entrar muebles, electrodomésticos, menaje, decoración, etc.
- Fijar una fianza: Evidentemente no podemos cargar todos estos costes en una misma fianza, pero al ser varias personas la posibilidad de recuperar buena parte del dinero aumentan. Además, este dinero suele ser aportado por los padres, que serán los primeros interesados en que la fianza no tenga que ser utilizada.
- Contrata un seguro de hogar: Para blindar tu tranquilidad y estar cubierto ante otros posibles percances tipo escapes, goteras o impagos es esencial contratar un seguro. Además, tener un inventario de todo será de mucha ayuda a la hora de proteger los bienes. Si quieres más información sobre este tema, puedes echar un ojo al artículo sobre qué seguros conviene contratar.
6. Prepara un buen el contrato
Una vez encontrados los inquilinos toca formalizar todo a traves de un contrato por escrito. Este debe estar bajo la regulación correspondiente con el fin de generar la seguridad jurídica necesaria.
Este debe incluir todas las garantías de cumplimiento, así como las cláusulas con los derechos y obligaciones que afecten tanto al arrendado como al arrendatario. Y, por último, no está de más tener este texto traducido al inglés por si se interesan en la vivienda estudiantes extranjeros. No olvides pedir a un experto que lo prepare o, al menos, le eche un vistazo para comprobar que todo está correcto para ambas partes.
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