En España viven más de 14 millones de personas hipotecadas, según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística). Una cifra que, viendo la situación que viven los alquileres, no tiene visos de bajar, sino más bien de todo lo contrario. Especialmente si tenemos en cuenta las duraciones de los créditos hipotecarios, que en poco tiempo han pasado de ser a 20 años a 30 e incluso más. Esta deuda a largo plazo no solo va criando intereses, sino que genera una gran intranquilidad entre casi todas las personas que cuentan con una. No es raro, por tanto, que nos esforcemos en tratar de deshacernos de ella lo antes posible.
Los 3 grandes métodos para pagar la hipoteca en menos tiempo
Saldar la deuda con el banco es toda una sensación. Por un lado ya tenemos la certeza de que el inmueble es 100 % nuestro y por el otro se terminan los pagos mensuales, lo que supone un gran alivio financiero y una gran paz mental. Veamos todo lo que debes conocer antes de plantearte ir a hablar con tu entidad financiera.
Lo que debes saber antes de empezar a reducir tu hipoteca
Lo primero necesario es estudiar bien nuestra situación financiera en particular en busca de todos aquellos gastos presentes y futuros que tengamos. Letras del coche, la universidad de los hijos, reformas, préstamos… Esto es clave a la hora de destinar recursos y gestionar prioridades. ¿Qué queremos decir con esto? De poco sirve tratar de ahorrar un poco para reducir la hipoteca si ese dinero lo vamos a necesitar para otra cosa en poco tiempo.
Por otro lado, es importante saber que hay un orden correcto a la hora de saldar créditos. Por lo general, los de consumo suelen tener intereses más altos que los vinculados a viviendas, por lo que es recomendable centrarse primero en saldar estos antes que la hipoteca.
Esto también es relevante para ir construyendo un historial crediticio favorable. Si no hemos fallado en ningún pago de ningún crédito obtendremos “puntos de prestigio”, lo mismo que si saldamos uno. Esto nos permitirá ir forjando una imagen positiva que nos permitirá afrontar cualquier negociación con el banco con mejores garantías.
Por último, debemos destacar que no hay ninguna fórmula mágica para pagar la hipoteca en menos tiempo. Todas las estrategias que vamos a ver exigen de un esfuerzo extra para poder destinar más dinero al pago de este préstamo, lo que es sinónimo de mejorar nuestra capacidad de ahorro o, por el contrario, encontrar nuevas fuentes de ingresos que nos permitan destinar el beneficio a los pagos de la hipoteca.
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La amortización anticipada, la opción más clásica y no siempre tan recomendable
Amortizar una hipoteca significa abonar un dinero extra con el fin de reducir la deuda contraída con la hipoteca. Históricamente ha sido la opción más usada por los españoles, que aprovechaban algún ahorro o ingreso inesperado como una paga extra o una devolución en la Declaración de la Renta para recortar el préstamo.
¿Es una buena opción? Reducir la hipoteca nunca es mala idea. Pero antes de decantarse por ella conviene tener en cuenta un matiz importante. A algunos bancos no les gusta que las hipotecas se paguen antes. Tanto es así que algunos cuentan con comisiones por amortización, una práctica recogida en la Ley del Crédito Inmobiliario. Los peor parados aquí son los propietarios de una hipoteca fija, ya que las comisiones que se les pueden aplicar son bastante más altas y durante más tiempo (hasta un 2 % los 10 primeros años y un 1,5 % a partir de entonces), mientras que en las hipotecas variables este cargo suele ser del 0,25 % durante los cuatro primeros años y del 0,15 % a partir del quinto. Así pues vemos que hay momentos mejores que otros para amortizar.
Capital e intereses: cuidado dónde centras tu amortización
La cuota de una hipoteca se divide en dos partidas: una va destinada a devolver el capital prestado y otra a pagar los intereses. Es importante que la amortización se destine a reducir el capital, ya que los intereses se calculan sobre la cantidad total adeudada y, por tanto, si se reduce la base se reducirán ambas. En cambio, si se apuesta por recortar intereses estaremos apagando un fuego que volverá a revivir al no haberse reducido lo suficiente la cantidad base.
¿Es mejor reducir el plazo o la cuota?
Como hemos visto, una amortización reduce la deuda de la hipoteca, lo que puede reflejarse de dos formas. O bien mediante unas nuevas cuotas mensuales más bajas o bien con una reducción del tiempo. ¿Cuál es mejor? Lo cierto es que no hay una respuesta buena o mala, sino que depende de cada caso. En líneas generales, una reducción de plazos será lo más adecuado cuando la persona o familia mantenga una situación financiera estable y no le suponga un problema económico el pago mensual de las cuotas, mientras que reducir la cuota suele ser más útil en familias que, por el motivo que sea, les cuesta más llegar a fin de mes y una pequeña reducción en la hipoteca puede ser un gran alivio. De todas formas, si quieres más información sobre el tema, te recomendamos que eches un vistazo a nuestro artículo ¿Amortizar cuota o plazo de hipoteca? Qué conviene más.
La vieja estrategia de la cuota extra
Las finanzas son más fáciles si se sigue un método. Por eso varios expertos y portales financieros recomiendan la estrategia de la cuota extra a la hora de sistematizar la amortización anticipada. Consiste en ahorrar durante el año el equivalente a un pago mensual de hipoteca, el cual idealmente debería ahorrarse de forma equivalente mes a mes.
La estrategia de la cuota extra en números:
Cuota hipotecaria mensual de ejemplo: 825 €
Ahorro mensual para el pago de la cuota extra: 825 € / 12 meses = 68,75€
¿Es buena estrategia? Si hablamos de ahorro, sin duda lo es. Ahora bien, si el fin es hacer una amortización anticipada cada año igual no tanto. Siempre dependerá de si existen o no comisiones y, además, de la cuantía de la cuota, ya que en cuotas bajas no suele ser tan efectivo.
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Refinanciar la hipoteca, una buena forma de pagar menos hipoteca a la larga
Las hipotecas suelen estar ligadas de una u otra forma a la situación macroeconómica. Eso puede hacer que en momentos alcistas la cosa se ponga cara, pero cuando la economía no atraviesa su mejor momento es posible sacar algún rédito. Pues bien, refinanciar la hipoteca significa renegociar condiciones y puede ser una muy buena idea hacerlo cuando los intereses bajan (como es el momento). A todo ello hay que sumar la competencia, lo que a menudo hace que algunas entidades tengan ofertas puntuales más interesantes que la media. Y, por último, el historial crediticio, que si es bueno, sin duda nos beneficiará.
Para que no quede ninguna duda, existen dos formas de negociar tu hipoteca: hablando con tu entidad o solicitando otra hipoteca a un nuevo banco por la cantidad que falta y cancelando la anterior. Es lo que se conoce como novación y subrogación, de las cuales ya hemos hablado en detalle en este blog. Eso sí, elijas una u otra, te recomendamos que antes estudies bien las opciones que te ofrecen diferentes entidades, ya que la mejor oferta no siempre viene de donde esperamos.
Ante la idea de refinanciar la hipoteca con el fin de rebajarla, los expertos apuntan que el objetivo siempre debería buscar una tasa de interés de un 2 % o menos, aunque no siempre debemos obsesionarnos con este dato, ya que pueden variar en función de los plazos. Está claro que si los alargamos se rebajarán los pagos, pero hay que tener en cuenta que también se asumen más intereses. Conviene estudiar cada caso y aprovechar la situación del mercado, ya que aunque a la práctica signifique mantener o subir un poco la mensualidad, una mínima rebaja a la larga siempre se notará el ahorro.
Tip financiero 🤑:Si tu economía lo permite, trata de subir un poco la cuota mensual una vez refinancies la hipoteca. Te sorprenderá lo que 50 € o 100 € más al mes pueden llegar a recortar con el paso del tiempo.
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Productos de inversión como método alternativo para cancelar la hipoteca, una opción muy a tener en cuenta
Hasta ahora hemos repasado los métodos más comunes para pagar la hipoteca en menos tiempo, pero cada vez más especialistas en finanzas apuntan hacia una tercera vía que conviene, cuanto menos, conocer. Se trata del uso de fondos indexados, acciones y otras herramientas de inversión, ya que a menudo ofrecen una rentabilidad superior a la de la inflación y a la de tasa de interés de una hipoteca.
La cosa funciona de la siguiente manera. Primero se debe encontrar uno o diversos productos de inversión que nos ofrezcan una buena rentabilidad y con los cuales nos sintamos cómodos. Es importante tener presente que esta estrategia entraña más riesgo que el resto, pero es un riesgo que podemos gestionar mediante la elección de productos más conservadores o más agresivos. Una vez elegido, se trata de ir depositando los ahorros o ingresos extra los mismos que en otras estrategias habríamos empleado en amortizar. Así pues la hipoteca permanece igual, pero por otro lado estamos generando una bolsa de dinero que irá creciendo al ritmo del interés compuesto hasta que podamos saldar el total de la hipoteca de una forma más rápida.
Cabe destacar que se trata de una estrategia a largo plazo, no es nada de un día para otro. Sin embargo, muchos expertos apuntan que, tal y como están muchas hipotecas, si se es constante, esta puede ser la forma de llegar a saldar el crédito hipotecario gastando menos dinero y en menos tiempo, ya que algunos señalan que los plazos podrían llegar a reducirse hasta casi la mitad.
Además del potencial riesgo, conviene tener en cuenta que podemos toparnos con comisiones por cancelación, las cuales podrían invalidar los cálculos hechos a la hora de ahorrar. Así pues es importante ver qué condiciones has firmado con tu banco a la hora de cancelar una hipoteca.
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