El ladrillo siempre ha sido una gran opción a la hora de hacer crecer el dinero, pero no una para todo el mundo. El importante capital que se necesita, junto con la escalada de precios que viven los inmuebles españoles desde hace décadas, han hecho que esta vía solo estuviese al alcance de personas con un alto poder adquisitivo. Por suerte, gracias a los avances en finanzas y a las nuevas tecnologías, las cosas ya no son así. Así que si hace tiempo que piensas en invertir en inmuebles pero dispones de poco dinero para hacerlo, quédate porque te explicamos, en detalle, qué opciones tienes hoy en día.
Pequeña guía de inversión inmobiliaria con poco dinero
Antes de empezar, demos algo de contexto y veámos por qué es tan interesante apostar por la inversión inmobiliaria, tengas mucho o poco dinero.
Lo primero que debemos considerar es que, aunque los supuestos beneficios puedan parecer motivo más que suficiente para querer invertir en inmuebles, la verdad es que cualquier especialista te dirá que son una excelente opción siempre y cuando sean una inversión alternativa a otros productos financieros.O dicho de otra manera, que ya cuentes con una cartera sólida en la que ya haya acciones, fondos, ETFs u otros productos financieros.
Es importante remarcar que además del ladrillo, conocemos como inversiones alternativas a las materias primas como el grano, el oro o el rodio, las divisas (o más conocidas como Forex), el arte y objetos de colección, el capital de riesgo o Private Equity y los fondos de cobertura o hedge funds. Reciben el nombre de inversiones alternativas porque son tipos de inversión totalmente diferenciados a los más habituales: la renta fija, donde encontramos bonos y la deuda pública (como, por ejemplo, las Letras del Tesoro) y la renta variable, que es la participación en bolsa.
Lo ideal es contar con varias fuentes de inversión alternativa con el objetivo de diversificar el riesgo.
Según los expertos, lo más recomendable es contar, además de con acciones, deuda y/o bonos, con una o varias fuentes de inversión alternativa como el ladrillo. ¿Por qué? Para diversificar el riesgo. Cada uno de estos activos se comporta de manera diferente a lo largo del tiempo, lo que en la práctica significa que unos u otros pueden experimentar subidas o bajadas debido a los movimientos de la inflación, la situación económica, etc. Apostando por diferentes opciones, diluimos la posibilidad de perder todo nuestro dinero si algo va mal en alguna de nuestras inversiones.
Las Plataformas de Servicios de Financiación Participativas, la mejor opción para la inversión inmobiliaria con poco dinero
En la actualidad, tanto grandes empresas inmobiliarias como especialmente las más pequeñas optan por buscar financiación para sus proyectos más allá de los canales estándar. Esto les ha llevado a crear plataformas en las que ofrecen un catálogo de activos inmobiliarios destinados a pequeños inversores y que conocemos como Plataformas de Servicios de Financiación Participativas o PSFP.
Lo bueno de las PSFP es que reducen mucho la barrera de inversión, ya que muchas permiten aportaciones bajas a partir de los 250€, lo cual supone una diferencia abismal con los miles que costaría adquirir cualquier inmueble. De hecho, para favorecer la participación de pequeños inversores, algunas plataformas fijan límites de inversión por activo o anual como, por ejemplo, no poder invertir más de 3.000 € en un activo o 10.000 € en un año.
¿Son estas plataformas de inversión inmobiliaria algo así como una multipropiedad? Sí y no. Lo cierto es que gracias a la suma de pequeños ahorradores, las empresas inmobiliarias pueden cubrir una parte de la operación (y probablemente llevar adelante el proyecto), sin embargo eso no significa que sean la única fuente de inversión. Por lo general, estas empresas actúan como inversores mayoritarios en los activos, los gestionan y permiten el acceso a pequeños inversores para completar la parte de dinero que les falta.
Con inversiones mínimas de hasta 250 €, las PSFP reducen drásticamente el nivel de entrada en la inversión inmobiliaria
Al haber reunido el dinero, estas mismas empresas o plataformas son las encargadas de invertir el dinero, gestionar el proyecto y, por supuesto, repartir beneficios cuando toque entre los inversores (según el capital aportado, claro).
Ventajas y desventajas de estas plataformas de inversión inmobiliaria
Como cualquier solución financiera, conviene estudiar bien sus pros y contras para saber en qué nos metemos y si realmente se adapta a nuestras necesidades y forma de ahorrar. Y aunque muchas ya las intuyes, no está de más verlas para que te hagas una idea rápida de lo que supone la inversión inmobiliaria con poco dinero.
Las principales ventajas de las PSFP
- Democratización de la inversión: Con niveles de entrada bajos (a partir de 250 € o menos), estas plataformas permiten hacer este tipo de inversiones a prácticamente cualquier ahorrador.
- Facilidad: Invertir con éxito en ladrillo al modo tradicional no solo exige dinero, sino también un excelente conocimiento del mercado inmobiliario, lo que significa o bien horas de preparación o contratar los servicios de un experto. Aquí todo esto desaparece al ir de la mano con empresas especializadas que se ocupan de todo: seleccionar el activo, preparar toda la información del inmueble, captar la inversión, ejecutar la compra… Y para el usuario, está todo a mano en una misma plataforma y no tiene que preocuparse de nada más que de invertir y ver cómo crece su dinero.
- Transparencia: Con el dinero, mejor las cosas claras y la mayoría de estas plataformas permiten un seguimiento exhaustivo de nuestra inversión, así como revisar la salud financiera de la empresa mediante auditorías anuales públicas. Comprobar el estado del proyecto o rentabilidades, informarse acerca de los cobros u olvidarse del pago de impuestos son solo algunas de las ventajas que ofrecen las PSFP.
- Menor riesgo de inversión inmobiliaria: Gracias al análisis previo y seguimiento realizado por los expertos de la plataforma, teóricamente las inversiones que ofrecen gozan de una mayor seguridad si lo comparamos con una que pudiéramos realizar por nuestra cuenta sin el respaldo de un especialista inmobiliario.
- Sin límite de inversión: Tal y como especifica la normativa de la UE 2020/1503 relativa a los proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas, no se establecen limitaciones en función del tipo de inversor. Vamos, que tú y solo tú decides cuánto quieres invertir o el riesgo que estás dispuesto a afrontar.
- Una fuente de financiación ágil para los promotores: En los tiempos que corren, encontrar inversión puede ser de lo más complicado, especialmente para empresas de tamaño pequeño o mediano. Estas plataformas les permiten contar con opciones alternativas a las que ofrecen las entidades financieras o grandes grupos de inversión, quienes a menudo fijan unas condiciones un tanto restrictivas para prestar el dinero. De esta forma ganan los constructores y los pequeños inversores.
Las desventajas de las plataformas de inversión inmobiliaria
- Posibles pérdidas: El sector inmobiliario puede dar grandes beneficios, pero para ello debemos estar dispuestos a asumir un riesgo mayor. A diferencia de otros productos financieros que cuentan con fondos de garantía, aquí puede resultar de lo más fácil perder todo nuestro dinero. Tal y como te explicaremos más adelante, aunque se tratan de empresas legales y contrastadas, los inmuebles en los que invierten no tienen por qué estarlo, por lo que conviene estudiar el proyecto antes de invertir.
- Potencial riesgo de estafa: Como ya has imaginado, estas plataformas operan por internet y, como ya hemos dicho muchas veces, en la red hay que ir con mil ojos, especialmente si incluimos nuestro dinero en la ecuación. Antes de invertir en cualquier plataforma, conviene asegurarnos bien de que esta es 100 % legal y que no nos encontramos delante de una nueva forma de scam. Como veremos más adelante, la gran mayoría son bastante seguras al estar reguladas, pero eso no quita de que pueda haber algunas que operen fuera del marco legal. ¿Qué queremos decir con esto? Aunque la seguridad nunca será total, si analizamos bien las plataformas y aquello que ofrecen es más probable que podamos evitar problemas de este tipo.
Cómo funcionan estas plataformas de inversión en bienes inmuebles
El propósito de estas plataformas de inversión inmobiliaria con poco dinero es poner a disposición de pequeños inversores una selección de proyectos interesantes con el fin de captar dinero para su desarrollo, reforma o comercialización del inmueble y obtener un interesante retorno con él. Y aunque el éxito de unas u otras es variable, por lo general las plataformas serias lucharán por ofrecer los proyectos que den las mayores rentabilidades y les permitan forjarse una mejor reputación.
El modus operandi de este tipo de plataformas suele ser similar. Por lo general, todas basan su búsqueda en los siguientes tres puntos:
- Solidez del promotor inmobiliario: Aquí se tiene en cuenta su experiencia e historial en el sector de la construcción, estructura y equipo, acceso a financiación, estado del proyecto y precios de venta.
- Estado administrativo del proyecto: En este apartado se evalúan plazos y su viabilidad, licencias de obras, trámites administrativos, etc.
- Viabilidad del proyecto: Por último, se estudia en profundidad que el proyecto es asumible tanto a nivel presupuestario, administrativo (es decir, que no se vislumbren posibles problemas con, por ejemplo, el ayuntamiento) y, por supuesto, técnico. Esto suele incluir la visita y supervisión del inmueble o las obras que se pudieran estar llevando a cabo.
Con toda esta información, lo más común es que se reúna un comité de inversores con el fin de dar luz verde o declinar el proyecto. Como detalle, no está de más saber que este proceso debe resolverse, por lo general, por unanimidad. Es decir, que todo el comité debe estar de acuerdo con la inversión antes de dar el proyecto de alta en la plataforma.
Una vez el proyecto está aprobado, es hora de buscar inversión a través de la suma de los pequeños ahorradores. Para ello, las Plataformas de Servicios de Financiación Participativas se basan en los ya conocidos crowdfunding y crowdlending. Seguramente ya estés relacionado con estos conceptos pero, por si las moscas, vamos a revisarlos en un momento.
Las plataformas de crowdfunding están destinadas a captar microinversiones con el fin de alcanzar un objetivo global y realizar juntos operaciones que de forma individual serían inasumibles, financieramente hablando. Al igual que pasa con, por ejemplo, el nacimiento de nuevos juegos de mesa o gadgets de lo más variados en KickStarter, estas plataformas permiten crear, de la nada, una promotora inmobiliaria o acometer la compra y reforma de un inmueble antes de su venta. Además, la buena noticia es que todas las gestiones y burocracia que exige el proyecto son llevadas a cabo por sus responsables (y que, además, suelen ser sus inversores mayoritarios), por lo que no hay que preocuparse de nada más que de invertir.
Con el capital suficiente reunido, es momento de pasar al crowdlending, que es algo así como un préstamo colectivo. Esto hace referencia a que, una vez concretado el proyecto, los responsables serán los encargados de recoger y repartir equitativamente los beneficios según el capital aportado por cada inversionista.
¿Son seguras? Así se regulan las plataformas de pequeñas inversiones inmobiliarias
Las PSFP aclaran por norma que están autorizadas y reguladas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), pero debes saber que no están consideradas ni como empresas de servicios de inversión ni de crédito, por lo que no están adheridas a fondos de garantía de inversión o depositaria.
También es importante destacar que, aunque ellas como tal sí cuentan con el OK de la CNMV, los proyectos que estas plataformas publican NO son objeto de autorización ni supervisión por esta entidad reguladora, así como tampoco por el Banco de España.
Esto no significa que no sean buenos proyectos, pero sí que estos reguladores no lo han revisado. Este pequeño “vacío” debe tenerse muy en cuenta a la hora de invertir en este tipo de proyectos, ya que pueden suponer no obtener rendimientos por falta de liquidez o incluso la pérdida total o parcial del capital aportado. Así que antes de poner dinero, mejor estudiar bien en qué plataforma vas a invertir y por qué activos vas a apostar.
Cuáles son estas plataformas de inversión inmobiliaria y cómo empezar a usarlas
La verdad es que es fácil encontrar sus páginas o ránkings de este tipo de plataformas con una simple búsqueda por Internet. De hecho, es más que probable que te topes con la publicidad de alguna de ellas en el feed de tus redes sociales. Urbanitae, Housers, Inveslar, Civislend o Crowdestate son algunas de las principales, aunque puedes encontrar un montón más. Y aunque no podemos destacar a una por encima de otras, sí que te recomendamos que, elijas la que elijas, antes de depositar dinero en ella te informes bien de la plataforma, su funcionamiento, que estén reguladas por la CNMV y cuáles sus activos, ya que será la principal diferencia entre unas y otras.
Si estás pensando en investigar esta opción, te explicamos cómo funcionan a la hora de operar con ellas, ya que la mayoría funcionan de la misma manera (Spoiler: es muy fácil).
- Registro: Añadir nuestros datos y listo.
- Añadir fondos: Para invertir hace falta dinero, así que este entra en juego. Es posible cargar fondos a la plataforma a través de tarjeta, transferencia…
- Acceder a los proyectos: Con todo listo, podremos ver los proyectos y su documentación con el fin de analizar las diferentes opciones antes de tomar una decisión.
¿Qué impuestos tienen este tipo de inversiones inmobiliarias con poco capital?
Dinero llama a dinero, pero también a impuestos. Es importante recordar esto a la hora de estudiar y acometer cualquier inversión, ya que podría darse el caso de que los tributos acaben comiéndose los beneficios. ¿Es el caso de estas plataformas? La respuesta rápida es que no debería. Esto es porque, si son serias, estas tributan de las dos siguientes formas:
Plataformas que tributan en el IRPF
Como sabes, el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) se genera cuando existe una plusvalía en forma de pago de dividendos o intereses. Vamos, que de todo beneficio que obtenemos debemos reservar una parte para este impuesto y, de no hacerlo, pueden haber sorpresas en la Declaración de la Renta.
Pues bien, al igual que pasa con las nóminas, estas plataformas (o bien el promotor inmobiliario) efectúa una retención estipulada por ley al repartir beneficios entre los pequeños inversores, por lo que la faena ya suele venir hecha. Esta, normalmente, es del 19 % y debería aparecer como rendimientos de capital inmobiliario dentro de las rentas de ahorro anuales.
Plataformas que tributan en el Impuesto sobre el Patrimonio
En esta modalidad, no son los beneficios obtenidos los que se gravan, sino los bienes y derechos que tengan contenido económico. ¿Esto significa que hay que pagar? En teoría sí, pero este impuesto, salvo en contados casos, tiene un mínimo de 700.000 € exento de pago. Esto es debido a que se premia el hecho de que son plataformas orientadas a democratizar la inversión inmobiliaria, por lo que tratan de no castigar al pequeño inversor. Así que, a efectos prácticos, no deberías tener ningún susto si no inviertes grandes cantidades en este tipo de plataformas.
Otras alternativas para la inversión inmobiliaria con poco dinero
Lo cierto es que existen otras opciones de inversión inmobiliaria más allá de las PSFP. Para tener toda la información sobre la mesa, vamos a revisar rápidamente cuáles son y por qué las consideramos menos interesantes que las plataformas que ya hemos comentado.
Activos inmobiliarios económicos
Esta suele ser la primera opción que estudian los pequeños ahorradores que quieren poner a trabajar su dinero a través de inmuebles. Lo más común en estos casos es invertir en una plaza de garaje, trasteros o pisos pequeños o viejos en zonas de periferia o pueblecitos.
¿Cuál es el principal punto a tener en cuenta aquí? Comprar este tipo de activos, por baratos que sean, supone una inversión inicial de unos varios miles de euros. A no ser que dispongamos de mucho dinero, lo más probable es que estos capitalicen gran parte de nuestro poder de inversión en un mismo lugar, lo que nos hace perder los beneficios que aporta la diversificación. Dicho de otro modo, poner todos los huevos en la misma cesta es peligroso.Además no podemos olvidar que este tipo de inmuebles suelen dar un retorno bajo a no ser que se disponga de varios.
También se deben tener en cuenta las posibles necesidades de los arrendadores, algo que se puede dar especialmente en el caso de viviendas, lo que sin duda supone tiempo, esfuerzos y en ocasiones hasta dinero.
El Rent to Rent, una opción innovadora, pero problemática en España
Otra de las nuevas opciones que permite a la gente con poco dinero invertir en inmuebles es el Rent to Rent. Esta estrategia busca generar ingresos a partir de propiedades alquiladas. Aquí el usuario debe llegar a un acuerdo con el propietario del inmueble para obtener un contrato de largo plazo, el cual subalquilará luego a un precio superior.
Aunque la idea es fácil de entender, cabe recordar que el subarriendo es legal en España siempre y cuando se cumplan los requisitos marcados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual puede limitar y mucho el margen operativo que se plantea al inmueble. A todo ello hay que sumar que alquilar la vivienda a turistas no es legal en muchas ciudades, ya que se necesita una licencia de apartamento turístico.
Por último, a parte de los impedimentos legales o fijados por la propiedad que podamos encontrar, es importante remarcar que la labor de gestión del alquiler recae directamente sobre nosotros, por lo que además del dinero deberemos dedicar tiempo al activo (recepción de los huéspedes, limpieza, etc.) o bien contratar a alguien para que se encargue de toda esta labor, algo mucho más cómodo pero que sin duda mermará los beneficios esperados.
Inversiones bursátiles en empresas inmobiliarias
Comprar acciones es la otra opción. En España es posible invertir en nueve grandes empresas del sector inmobiliario, aunque hay que tener algo en cuenta. Al tratarse de empresas cotizadas estamos hablando de renta variable. Ok, se dedican al sector inmobiliario pero, al igual que pasa con las compañías energéticas, al hablar de acciones el efecto de la inversión directa se diluye. Además, al ser empresas cotizadas, su comportamiento en bolsa es muy similar al del resto del mercado.
¿Por qué es importante conocer esto? En primer lugar, porque si lo que buscamos es una alternativa de inversión a la clásica renta fija y variable, no tiene ningún sentido que la respuesta sea una opción de renta variable. Segundo, la ventaja de diversificar es buscar diferentes fuentes de inversión con el objetivo de, entre otras cosas, si las cosas van mal dadas en un sitio, tener la red de seguridad. Pongamos este escenario: además de tu ahorro inviertes en bolsa. Si las acciones caen, pierdes. Si, por el contrario, inviertes en dos lugares diferentes, como por ejemplo en bolsa e inmuebles, puede que aunque uno pierda el otro mitigue la caída con beneficios. Como ya sabrás, la bolsa es una medida de inversión mucho más accesible que el ladrillo, por lo que si ya dispones de acciones no tiene sentido que para diversificar compres más acciones, aunque estas sean del sector inmobiliario. Dicho esto, si consideras que son una buena opción para ti, adelante.
Sigue mejorando tu conocimiento financiero más allá de la inversión inmobiliaria con poco dinero
Como hemos visto, los inmuebles son una buena inversión alternativa, aunque no la única. Para que sigas mejorando la forma de gestionar tu dinero, en ViveMásVidas tienes todo tipo de artículos en los que encontrarás información de interés y trucos como, por ejemplo, 9 consejos para tener una mejor vida financiera o cuál es la mejor repartición para una cartera de inversión. ¡Esperamos que te sirvan! 🙂
