Las derramas en la comunidad son uno de los temas que más dudas y roces generan entre propietarios e inquilinos. En este artículo te explicaremos qué son exactamente las derramas, cuándo se aplican, cómo se calculan y quién debe pagarlas. Además, también resolveremos dudas acerca de las consecuencias legales derivadas de no pagarlas.
¿Qué es una derrama comunitaria y quién la paga?
Una derrama en la comunidad es, básicamente, un pago extraordinario que la comunidad de propietarios exige a cada vecino para hacer frente a un gasto imprevisto global. Es decir, que aparte de las cuotas mensuales ordinarias de comunidad, hay que sumarle esta cuota adicional porque con los fondos habituales de la comunidad, no se puede cubrir.
Estos gastos extraordinarios pueden deberse a muchas situaciones diferentes, como veremos a continuación, y suelen aprobarse en una junta de vecinos antes de cobrarse.
¿Cuáles son las derramas en la comunidad más comunes?
Algunos de los motivos para aplicar las derramas en la comunidad seguro que ya te suenan, pero también existen otros que no son estrictamente necesarios o urgentes. Veamos diversos ejemplos en cada caso:
- Reparaciones urgentes en el edificio: es posible que tengáis que arreglar desperfectos en la fachada como grietas, filtraciones o impermeabilización. Son trabajos necesarios para mantener la estructura y la habitabilidad del inmueble, por lo que deben solucionarse cuanto antes.
- Averías o mejoras en instalaciones comunes: algunos de estos casos incluyen la reparación o instalación de un ascensor nuevo, modernizar la instalación eléctrica comunitaria, cambiar tuberías antiguas o instalar sistemas contra incendios. Aunque supongan un sobrecoste de inicio,estas mejoras permitirán que cada vecino pague menos en facturas, lo que irá amortizando el gasto poco a poco.
- Obras de mejora o adaptaciones voluntarias: aquí entramos en el terreno de las mejoras no imprescindibles, pero que se pueden aplicar para tener mayor comodidad o valor del edificio. Aquí, por ejemplo, encontramos actuaciones como eliminar barreras arquitectónicas, instalar plataformas para personas con movilidad reducida o mejorar la eficiencia energética de la finca mediante, por ejemplo, la instalación de ventanas con doble o triple acristalamiento. Estas mejoras suelen requerir acuerdos especiales porque son voluntarias, pero en el caso de recibir luz verde suelen conllevar derramas importantes.
- Gastos extraordinarios imprevistos: se aprueba en situaciones en las que la meteorología extrema o la naturaleza dañan tu propiedad. Se trataría de incendios, inundaciones o fugas graves que causen daños y se necesite una reparación urgente. Son gastos que nadie esperaba, pero hay que cubrir. Un buen ejemplo en este caso sería un aparcamiento que ha quedado anegado de agua tras unas fuertes lluvias.
En resumen, las derramas aparecen cuando hay que afrontar un desembolso extra derivado de un problema común en el inmueble. Y, por lo general, suelen llegar de imprevisto, lo que suele generar sorpresa y algún que otro enfado.
Propietarios o inquilinos. ¿A quién le toca pagar?
Llegamos a una cuestión importante: ¿a quién le toca pagar la derrama, al dueño del piso o al inquilino que vive en él? La respuesta general es clara: las derramas en la comunidad la paga el propietario, ya que es él quien forma parte de la comunidad de propietarios y tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes.
Si vives de alquiler, no te preocupes: la comunidad no puede reclamarte directamente ese dinero, se lo reclamará al dueño de tu piso. Ahora bien, ¿significa eso que no la vas a pagar aunque sea indirectamente? Depende del contrato de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que propietario y arrendatario pacten por escrito quién asume los gastos de comunidad.
En la práctica, muchos contratos de alquiler en España ya indican que el alquiler incluye la cuota de comunidad ordinaria, o que el inquilino la pagará. Pero recuerda: ese artículo se refiere a gastos generales de sostenimiento, es decir, los habituales. Las derramas quedan a parte.
Esto quiere decir que, aunque tu contrato de alquiler diga que tú, como inquilino, pagas la “comunidad”, normalmente se refiere a la cuota mensual ordinaria, no a derramas excepcionales. Si aparece una derrama grande por una obra, lo justo y legal sería que la asumiera el propietario.
Puede darse el caso de que el propietario intente repercutir la derrama subiendo el alquiler o pidiéndote parte, pero en principio puedes negarte, porque no tienes obligación legal de costear mejoras del edificio que luego se va a quedar el dueño.
¿Qué pasa si se vende una vivienda con una derrama pendiente
Por último, ¿qué pasa si un piso se vende en mitad de todo este lío? Imagina que se aprobó una derrama y luego el propietario vende el apartamento a otro. ¿Quién paga esa derrama, el antiguo dueño o el nuevo? La LPH lo deja claro: las derramas las paga quien sea el propietario de la vivienda. Así que cuidado: si vas a comprar, pregunta por posibles cargas en forma de derramas aprobadas o inminentes, no sea que te lleves una sorpresa después.
Cálculo de la derrama y consecuencias de negarse
Ya hemos visto que si el piso es de tu propiedad, te tocará pagar la derrama. Pero la repartición del gasto no se divide por igual entre el número de viviendas, sino que a cada propietario se le asigna una cuota a pagar proporcional. Veamos cómo se determina cuánto debe pagar cada uno y de qué depende la cantidad.
Cómo calcular cuánto te toca pagar en las derramas
Para decidir cuánto paga cada vecino, generalmente se reparte según el coeficiente de participación de cada vivienda en la comunidad, igual que con las cuotas mensuales ordinarias.
Este coeficiente de propiedad, expresado normalmente en un porcentaje, figura en el Título Constitutivo o escrituras de la comunidad, y depende del tamaño de tu piso, su ubicación, si tiene terraza, etc. Cuanto mayor es el coeficiente, mayor es la parte que te corresponde pagar de los gastos comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica en su tercer artículo que a cada piso o local se le asigna una cuota de participación con relación al valor total del edificio. Por eso, la forma estándar de calcular la derrama es:
Importe a pagar por tu vivienda = (coeficiente de tu vivienda en %) × (coste total de la derrama).
Por ejemplo, imagina que el total de la derrama para arreglar la fachada es de 50.000 €, y tu piso tiene un coeficiente del 5 % sobre la comunidad. En tal caso, te tocaría pagar el 5 % de 50.000 €, es decir, 2.500 €. Del mismo modo, otro vecino con un coeficiente del 10 % pagaría el doble (5.000 €), y uno con 2 % pagaría 1.000 €. Así de proporcional y equitativo.
Ahora bien, ¿siempre se calcula así? En la enorme mayoría de casos sí, aunque puede haber otras formas de gestionar las finanzas de una comunidad de vecinos. Eso sí, solo podría ser de otra forma si los estatutos de la comunidad dicen algo distinto o si por unanimidad todos los propietarios acuerdan otro criterio de reparto. Hay excepciones en que los locales en planta baja no pagan ascensor ni otros servicios que no usan, porque así se pactó al constituir la comunidad.
¿Existe un límite máximo o mínimo de derramas en la comunidad?
Legalmente, no lo hay. La LPH no establece ningún tope económico; se recauda lo que la junta de propietarios estime necesario para cubrir el gasto. Puede ser desde derramas pequeñas de 50 € por vecino hasta cantidades de miles de euros si la obra es muy grande.
Lo que sí suele hacerse, por sentido común y comodidad, es fraccionar el pago cuando la cifra es alta. Aun así, si no puedes asumir el pago fraccionado que habéis acordado en la comunidad, una opción es pedir un préstamo como los de Cofidis para cubrir el gasto fácilmente e ir devolviendo mes a mes con total comodidad.
¿Qué pasa si no quieres o no puedes pagar las derramas en la comunidad?
Puede ocurrir que en la junta se apruebe una derrama con la que tú no estás de acuerdo. Ya sea porque te parece muy costosa, injustificada, mal calculada o simplemente porque votaste en contra de esa obra. ¿Qué opciones tienes en ese caso?
Asegúrate de haber votado en contra y que conste en acta
Lo primero, es importante manifestar tu voto en contra durante la reunión donde se aprobó la derrama (o por escrito si no pudiste asistir, enviando tu oposición antes, por ejemplo).
Que tu oposición conste en acta te permitirá luego ejercer ciertos derechos, como impugnar el acuerdo. Si no dijiste nada y quedó por unanimidad o asentimiento, luego es más difícil reclamar.
Comprueba si es una mejora no obligatoria y si supera el límite legal
Como explicamos antes, si la derrama aprobada es por una mejora voluntaria y excede tres mensualidades ordinarias, podrías estar legalmente exento de pagarla si votaste en contra. Este es el único caso reconocido en que un propietario puede negarse al pago de una derrama sin consecuencias legales, amparado por el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por ejemplo, imagina que la comunidad quiere que el bloque luzca mejor en Instagram y decide instalar un jacuzzi en la azotea y rehacer la entrada con mármoles de lujo. Ante este gasto que supera tres meses de mensualidad, puedes negarte y no pagar esa extravagancia.
Eso sí, comunica por escrito al presidente o administrador que, al amparo del artículo 17.4, no vas a contribuir a esa mejora por superar el importe de tres cuotas y ser una innovación no necesaria. De este modo conseguirás que tu postura conste formalmente. Aun así, ten presente que si en el futuro quieres beneficiarte de la mejora, tendrás que pagar tu parte.
Impugnar judicialmente el acuerdo de la junta
Si consideras que la derrama aprobada es abusiva, ilegal o no siguió el procedimiento correcto, tienes derecho a impugnar el acuerdo en los tribunales. La LPH permite que un propietario impugne acuerdos de la junta. Eso sí, debe efectuarse dentro de los tres meses siguientes o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
Tendrías que presentar una demanda civil justificando por qué ese acuerdo es nulo o anulable. Por ejemplo, porque no se alcanzó la mayoría necesaria, porque no se incluyó bien en el orden del día o porque va contra los estatutos o la propia LPH.
¿Vale la pena? Ten en cuenta que impugnar conlleva tiempo y gastos de abogado y solamente prosperará si tienes fundamentos sólidos. Si simplemente crees que “es mucho dinero” pero fue aprobada correctamente, es difícil que un juez anule el acuerdo.
Aun así, antes de llegar a males mayores, intenta hablar con el presidente o el administrador. Expón por qué no estás de acuerdo: quizá piensas que el presupuesto de la obra es excesivo o que habría alternativas más baratas. A veces, si varios vecinos comparten la queja, se podría convocar una nueva reunión para replantear la decisión.
Consecuencias legales de no pagar una derrama
Si el proceso ha sido limpio, no existe oposición y no se trata de un capricho caro, negarse a pagar una derrama tiene consecuencias bastante serias. A ojos de la ley, no vale como excusa decir “no tengo dinero” o “no estoy de acuerdo” si la derrama fue válidamente aprobada. Veamos qué puede ocurrir si decides no pagar:
- Situación de morosidad: en cuanto venza el plazo de pago de la derrama y no se haya abonado, la comunidad considerará al vecino moroso. La deuda se sumará a los recibos pendientes, lo que conlleva a perder el derecho a voto en las juntas mientras la deuda siga insatisfecha, por ejemplo.
- Intereses de demora: la comunidad puede aplicar intereses por el retraso. La LPH permite que en los estatutos se fije un interés moratorio o recargo para impagos. Es algo opcional, sí, pero de no hacerlo al menos se aplicará el interés legal del dinero desde que te reclamen judicialmente la deuda. Por ejemplo, el interés legal puede rondar el 3-4 % anual, que puede no parecer mucho, pero si la deuda es grande o pasan años, harán que la cifra crezca un montón. Y recordemos que este es el mínimo.
- Posible privación de servicios comunes: aunque es un terreno delicado legalmente, algunas comunidades establecen que los morosos no pueden disfrutar de ciertos servicios comunes no esenciales, como la piscina comunitaria, pistas deportivas, etc. No es plenamente legal impedir el acceso a elementos comunes, pero en la práctica algunas juntas lo acuerdan como medida de presión.
- Reclamación judicial (monitorio): si no se muestra voluntad de pago, lo más normal es que la comunidad de propietarios demande con el fin de cobrar la derrama. Lo habitual es que, tras requerir el pago por burofax sin éxito, autoricen en junta iniciar un procedimiento monitorio contra el moroso: el juez notificará la demanda y si no paga ni se opone con motivos fundados, podrán embargar sus bienes.
Al final, el no pagar sale mucho más caro. Como hemos visto, se debe pagar la derrama igualmente, a lo que se suman los intereses y los costes del proceso si el juez lo considera. Y todo este lío puede durar meses o años, generando estrés y manchando el historial crediticio de la persona durante un tiempo a pesar de que finalmente el juez le dé la razón..
Si realmente no puedes pagar por dificultades económicas, es mejor negociar con la comunidad un plan de pagos o buscar ayuda, pero no dejarlo sin más.
Las derramas en la comunidad pueden ser un trago amargo, pero con información y previsión pueden gestionarse mejor. Al final, invertir en tu comunidad es invertir en tu propio patrimonio, aunque le duela al bolsillo. Si este tipo de artículos te han servido de utilidad, no dudes en consultar el resto de artículos de nuestro blog. ¡Hasta pronto!
