El momento en que decides investigar los gastos de vender una vivienda heredada en España, descubres que no todo serán beneficios: hay una serie de costes e impuestos que deberás abonar antes de poder vender, por lo que es esencial conocerlos con antelación para planificar la venta sin sustos financieros. ¿Todo listo para hacer números?
¿Cuáles son los gastos de vender una vivienda heredada?
Encontrar un comprador es solo una parte de vender una vivienda heredada. A continuación, vamos a desgranar cada apartado para tenerlo todo previsto antes de poner, por fin, el cartel de “Se vende”.
Gastos legales y notariales
Uno de los primeros costes que encontrarás al vender una vivienda heredada son los relacionados con trámites legales y de notaría. Desde formalizar la herencia hasta firmar la venta ante notario, es inevitable “pasar por caja” en estos procesos oficiales. Te contamos cuáles son y cuánto pueden suponer.
Escritura de aceptación de herencia ante notario
Para poder vender una vivienda que has heredado, primero debes aceptar la herencia oficialmente. Esto se realiza ante notario, mediante la llamada escritura de adjudicación o aceptación de herencia. En esa escritura se detallan los bienes heredados (incluida la vivienda) y se adjudican a los herederos correspondientes.
Para este paso, el notario cobrará honorarios regulados por ley, que dependen del valor de los bienes heredados: cuanto mayor sea el valor de la vivienda (y del resto de la herencia), mayor será el arancel notarial.
A modo orientativo, escriturar una herencia puede costar varios cientos de euros. Por ejemplo, si la vivienda heredada vale alrededor de 100.000 €, la notaría podría cobrar en torno a 600 € y 800 € aproximadamente.
¿Cuánto cuestan notaría y registro en la herencia?
A los gastos de notaría por la escritura de herencia, debes añadir los del Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda a tu nombre. Solo inscribiendo la herencia en el Registro, constarás legalmente como propietario, algo indispensable para poder vender después.
En conjunto, los gastos de notaría y registro al heredar un piso pueden sumar fácilmente entre 1.000 € y 1.500 € en total, aunque varían según la complejidad y el valor del inmueble.
Ten en cuenta que estos costes suelen repartirse entre los herederos según la parte que recibe cada uno. Si heredas la vivienda junto a tus hermanos, cada uno pagará su parte proporcional de los gastos de herencia. En cambio, si tú eres el único heredero de la vivienda, asumirás la totalidad de estos gastos.
Escritura de compraventa ante notario
Una vez la vivienda heredada está a tu nombre, la propiedad es legalmente tuya (o tuya y de otros herederos, claro), por lo que ya se puede poner en venta. Una vez encontrado comprador tendrás que formalizar la venta ante notario. La firma de la escritura de compraventa es otro paso obligado y, para variar, también conlleva gastos notariales.
Tradicionalmente, en España es frecuente que el comprador pague la notaría de la compraventa, pero en la práctica esto puede negociarse. Aun así, como vendedor conviene que sepas cuánto representa este gasto en el total de la operación: por ejemplo, para una vivienda vendida por 150.000 €, el notario podría cobrar del orden de 500 € – 700 €.
Asimismo, si la vivienda heredada tenía alguna carga o hipoteca pendiente, tendrás que cancelarla para vender. Esto implica otro trámite notarial: la escritura de cancelación de hipoteca. Aunque la hipoteca se pague con el dinero de la venta, la cancelación registral genera costes de notario (unos 200-300 €) y de registro (en torno a 100 € más) que suele pagar el vendedor. Es importante incluir este punto, porque si has heredado también la deuda hipotecaria, no podrás olvidarte de los gastos de cancelarla formalmente.
Impuestos al vender una vivienda heredada
Este es quizá el punto más “doloroso” para el bolsillo: los impuestos. Vender una vivienda heredada en España implica afrontar varios de ellos: unos en el momento de heredar y otros al realizar la venta. Es fundamental tenerlos en cuenta porque pueden suponer un importe considerable.
A grandes rasgos, los tributos implicados son: el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal y el impuesto sobre la renta (IRPF). Veámoslos uno por uno.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este impuesto grava el valor de los bienes que heredas, incluida la vivienda. Cada Comunidad Autónoma establece sus propias bonificaciones y tarifas, por lo que la cantidad que pagues puede variar según dónde residas o donde vivía el fallecido.
De forma general, las tarifas estatales oscilan entre un 7,65 % y un 34 % del valor heredado, aunque luego se aplican coeficientes multiplicadores según parentesco y patrimonio preexistente. Por ejemplo, un sobrino que herede una vivienda pagará mucho más impuesto que un hijo por la misma vivienda, ya que el sobrino tiene menos reducciones.
Es importante destacar que este impuesto se aplica al heredar, no al vender. Es decir, aunque vendas la vivienda inmediatamente después de heredada, tendrás que haber liquidado o presentado el Impuesto de Sucesiones en el plazo legal, que generalmente es de 6 meses desde el fallecimiento.
Plusvalía municipal
Oficialmente, se llama Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y es un tributo municipal. Grava el aumento de valor del suelo donde se ubica la vivienda en dos momentos distintos:
- Plusvalía por herencia: se calcula sobre el incremento de valor del terreno desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta la fecha de la herencia. La pagas al recibir la herencia.
- Plusvalía por venta: se calcula de nuevo desde la fecha en que heredaste hasta la fecha en que vendes al nuevo comprador. La pagas al vender la vivienda.
Cada ayuntamiento fija sus propias tarifas y coeficientes para calcular este impuesto, por eso el importe varía según el municipio. En líneas generales, la plusvalía puede suponer desde unos pocos cientos de euros hasta varios miles, dependiendo de cuánto tiempo haya sucedido entre adquisiciones y el valor catastral del suelo.
¿Cuándo no se paga plusvalía? Si demuestras que el valor de tu vivienda no ha aumentado, es decir, que la vendes por igual o menor precio del que tenía cuando la heredaste, la ley permite que solicites no pagar este impuesto.
Desde 2021, puedes elegir entre calcular la plusvalía con el método objetivo del ayuntamiento, que aplica coeficientes sobre el valor catastral del suelo por años de tenencia o calcularla según la ganancia real. Esta segunda consiste en la diferencia entre precio de venta y valor de adquisición de la herencia.
Elige siempre el método que resulte en menor impuesto. Si no ha habido ganancia o incluso hay pérdida, la plusvalía municipal resultará cero. En cualquier caso, prepara algo de dinero para la plusvalía al vender una vivienda heredada. Deberás liquidarla en el ayuntamiento normalmente en el plazo de 30 días hábiles tras la venta.
IRPF por la ganancia patrimonial de la venta
El tercer impuesto en juego aparece el año siguiente a la venta, cuando hagas tu Declaración de la Renta. Hacienda quiere su parte de la ganancia que obtengas por la venta de la vivienda heredada. En la terminología fiscal, al vender generas una ganancia patrimonial.
Este impuesto sobre la ganancia forma parte del IRPF y es de tipo progresivo. ¿Qué significa esto? Que cuanto mayor sea tu ganancia, mayor porcentaje te retendrá Hacienda en impuestos. Los primeros euros de ganancia tributan a un tipo más bajo y los últimos, a uno más alto, según unos tramos.
Para calcular la ganancia patrimonial necesitas dos datos clave:
- El valor de adquisición, que generalmente será el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones para la vivienda heredada.
- El valor de transmisión, que es el precio por el que vendes la vivienda.
A ese valor de transmisión puedes restarle todos los gastos asociados a la venta que hayas pagado tú: la factura de la inmobiliaria, la plusvalía municipal, los costes de notaría o gestoría de la venta, certificado energético, pequeñas reformas… Cuantos más gastos puedas descontar, menor será tu ganancia neta sujeta a impuestos.
Por otro lado, al valor de adquisición le puedes sumar lo que te costó heredar: gastos de notaría y registro de la herencia, impuestos de sucesión pagados, etc. Todo eso aumenta el valor de adquisición y reduce la ganancia final.
En resumen, Hacienda te permite inflar un poco el valor de compra con gastos, y reducir el valor de venta con más gastos, para que solo tributes por una ganancia “real”.
Una vez calculada la ganancia (valor de venta menos valor de adquisición ajustados), se aplican los tipos del IRPF. Los tramos actuales van desde el 19 % hasta el 28 % aproximadamente. Por ejemplo:
- Ganancia hasta 6.000 € tributa al 19 %.
- Entre 6.000 € y 50.000 € tributa al 21 %.
- De 50.000 € hasta 200.000 €, tributa al 23 %.
- De 200.000 € a 300.000 €, tributa al 27 %.
- Lo que exceda de 300.000 €, tributa al 28 %.
En la práctica, si obtienes, digamos, 20.000 € de ganancia por la venta de tu piso heredado, los primeros 6.000 € pagarían 19 %, y los 14.000 € restantes pagarían 21 %. Hacienda te pasará la factura en la campaña de la renta del año siguiente a la venta. Es importante guardar todas las facturas de gastos relacionados con la operación, pues si te revisan la declaración deberás justificarlos.
Registro de la Propiedad y otros trámites registrales
Cuando heredaste la vivienda, tras la escritura notarial, presentaste dicha escritura en el Registro de la Propiedad que corresponde al de la localidad donde está el inmueble. El registrador cobra según unas tarifas oficiales basadas también en el valor de la finca. Inscribir la herencia de una vivienda típica puede costar del orden de 300 € a 600 €, dependiendo del valor y si hubo muchos herederos, ya que cada inscripción adicional puede ser un extra.
¿Por qué es importante este gasto? Porque sin inscribir, no podrás vender. Ningún comprador querrá una vivienda que aún figure a nombre del difunto en el Registro. Por tanto, este trámite es imprescindible.
Al concretar la venta ante notario, posteriormente el comprador inscribirá la vivienda a su nombre. Ese gasto de inscripción de la compra normalmente lo paga el comprador, así que como vendedor no tendrás que asumir el coste de registrar la transmisión a favor del comprador. Sin embargo, asegúrate de haber dejado todo en orden previamente:
- Si la vivienda tenía una hipoteca ya pagada, pero nunca cancelaste registralmente, hazlo ahora. De lo contrario, en la nota simple del Registro seguirá apareciendo la carga y es un problema para vender. La cancelación registral, como comentamos, ronda 100-200 € más notario.
- Si había algún error en la descripción registral (por ejemplo, metros cuadrados, linderos) puede que necesites subsanarlo con una escritura de rectificación antes de vender. Este es un gasto poco común, pero posible.
En algunos casos, para formalizar la venta también se requiere aportar una nota simple actualizada del Registro que acredite la situación de cargas de la vivienda. Obtener una nota simple cuesta alrededor de 10-20 € si la pides telemáticamente o acudiendo al Registro. Es un pequeño gasto adicional a tener en cuenta dentro de la gestión.
Certificados obligatorios para vender una vivienda heredada
Aparte de los impuestos, vender una vivienda hoy día conlleva reunir cierta documentación como certificados técnicos y administrativos que exige la ley para poder vender o simplemente para dar confianza al comprador. Los principales documentos y sus costes asociados que debes conseguir, son los siguientes:
Certificado de Eficiencia Energética
Desde 2013 es obligatorio tener este certificado para vender o alquilar una vivienda en España. Este certificado informa sobre el consumo energético del inmueble y debe ser emitido por un técnico certificador homologado.
Si la persona de quien heredaste la vivienda no lo tenía, te tocará encargarlo. ¿Cuánto cuesta? Depende de la provincia y del profesional, pero suele rondar entre 60 € y 150 € para un piso medio.
Obtenerlo es sencillo. Un técnico visitará la vivienda, tomará medidas, evaluará instalaciones y, en uno o dos días emitirá el certificado y lo registrará en el organismo autonómico correspondiente. Tú solo debes pagar sus honorarios y recibirás el documento con su etiqueta energética. Su validez es de 10 años, así que si tardas en vender, sigue siendo válido en ese periodo.
Eso sí, si se trata de una vivienda antigua, es probable que obtengas una calificación baja. Lo suyo sería que costearas una reforma energética dentro de lo posible para así elevar el precio final de venta: una vivienda con una buena calificación energética es más atractiva de cara al mercado.
Cédula de habitabilidad (si aplica)
También conocida como licencia de ocupación, es un documento que certifica que la vivienda reúne los requisitos mínimos para ser habitable.
No en toda España se exige para vender, pero sí en algunas Comunidades Autónomas como Cataluña, Baleares o La Rioja, entre otras. En esas regiones, sin cédula en vigor no se puede vender.
Si tu vivienda heredada está en un lugar donde pidan la cédula, comprueba si la que tenía el fallecido está vigente. Suelen caducar cada 15 años. Si está caducada o nunca tuvo, tendrás que solicitar una nueva. Esto implica llamar a un arquitecto o aparejador para que inspeccione la vivienda y tramite el certificado de habitabilidad. Suele costar entre 100 € y 200 €, dependiendo del profesional y la urgencia.
Certificados de deuda y otros documentos
Además de los documentos anteriores, hay otros documentos administrativos que vas a necesitar al vender la vivienda heredada:
- Certificado de comunidad de propietarios: documento que emite el presidente o administrador de la finca, acreditando que estás al corriente de las finanzas de la comunidad de vecinos. El notario lo pedirá o, en su defecto, una manifestación escrita tuya de estar al día. Pero lo mejor es presentar el certificado oficial.
Suele ser gratuito o tener un coste simbólico entre 20 € y 50 €. Si había cuotas pendientes, obviamente tendrás que pagarlas antes de la venta.
- Recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): el último recibo pagado del IBI se suele aportar al comprador. No tiene coste obtenerlo, pero lo importante es que el IBI esté pagado hasta el año en curso.
Si hay atrasos de IBI, deberás afrontarlos, porque la ley hace responsable al propio inmueble de las últimas anualidades impagadas.
- Certificado de deuda de la hipoteca: si afrontaste una hipoteca pendiente del fallecido, al cancelarla el banco debe darte un certificado de deuda cero. Este documento se lo entregarás al notario para adjuntar a la escritura de cancelación.
El banco puede cobrar una comisión de cancelación anticipada (según la hipoteca, a veces 0,5 %-1 % del capital pendiente) y tal vez una pequeña cantidad por el certificado.
Otros gastos al vender una vivienda heredada
Hasta ahora hemos hablado de gastos “obligatorios” que prácticamente no puedes evitar. Pero existen otros costes opcionales, derivados de contratar servicios profesionales para que te ayuden con la venta. Los principales son los siguientes:
Comisión de la agencia inmobiliaria
Si decides apoyarte en una inmobiliaria para vender la vivienda heredada, ellos se encargarán de la promoción, enseñar el piso a interesados, filtrar compradores y de los papeleos de reserva, entre otros. A cambio, cobrarán una comisión sobre el precio de venta.
En España, la comisión de la inmobiliaria suele rondar entre el 3 % y el 5 % del precio final de venta, más IVA. Por ejemplo, si tu vivienda se vende por 200.000 €, la agencia podría cobrarte unos 8.000 € + IVA (que serían 9.680 € con el 21 % de IVA). Hay agencias que trabajan con tarifa fija o porcentajes distintos, pero la media está en ese rango.
¿Merece la pena? Depende. Una buena agencia puede conseguirte un comprador más rápido o negociar mejor el precio, además de ahorrarte tiempo. Pero si el mercado está activo y no tienes prisa, podrías intentar vender por tu cuenta y ahorrarte esa comisión.
Tip financiero:
Si contratas a una inmobiliaria, negocia la comisión. A veces es posible bajarla un poco, sobre todo si el precio de la vivienda es alto o si les ofreces la exclusiva. También asegúrate de qué servicios incluyen (fotografías profesionales, publicación en portales, gestión de papeleo, etc.) para sacarles el máximo partido.
Honorarios de abogados o asesores fiscales
Vender una vivienda heredada puede conllevar cuestiones legales y fiscales complejas. Por ello, no es raro contratar a un abogado o a un asesor fiscal para que te guíe. Un abogado experto en herencias puede encargarse de todos los trámites de aceptación de herencia y de la venta, redactar contratos, verificar cargas y asegurarse de que todo sea correcto legalmente antes de la firma.
Un asesor fiscal o gestor administrativo puede ayudarte a liquidar correctamente impuestos como el de Sucesiones, la plusvalía municipal o preparar la declaración de la renta con la venta.
Los honorarios de estos profesionales varían. Algunos abogados ofrecen paquetes para herencias que incluyen la declaración de impuestos y las escrituras por un precio cerrado que podría ir desde 1.000 € en adelante, según la complejidad. Otros cobran por hora entre 100 € y 250 € por hora suele ser lo común. Un gestor por tramitar impuestos o plusvalías puede cobrarte unos 100-300 € por cada gestión.
Pequeñas reformas y mejoras estéticas
Además de limpiar, considera si conviene hacer pequeñas mejoras para revalorizar el piso heredado. Pese a que cada vez las reformas de casa se encarecen más, no estamos hablando de grandes obras, sino de detalles que pueden marcar la diferencia en la venta:
- Pintura y arreglos menores: no hace falta volverse loco con colores vivos y con personalidad, una simple mano de pintura blanca puede cambiar por completo la cara de la vivienda.
Pintar un piso promedio de 80 – 100 m² puede costar alrededor de 1.000 € si contratas a un profesional, aunque como siempre, puedes hacerlo por tu cuenta junto a algún amigo con tiempo libre.
- Home staging y fotos profesionales: si quieres destacar en el mercado, podrías invertir en home staging, que consiste en decorar o amueblar la vivienda de forma atractiva para las visitas.
A veces basta con reorganizar y despersonalizar el espacio usando los muebles existentes; otras, se añaden elementos decorativos temporales. Contratar a un home stager profesional puede costar entre 300 y 800 €.
Estas dos opciones no son estrictamente necesarias, pero pueden darle un aspecto mucho más atractivo a tu piso. Si no puedes costear las pequeñas reformas del piso, siempre puedes considerar pedir un préstamo: pese a ser un gasto más, puede acelerar la venta o incluso justificar un precio mayor.
Limpieza y vaciado del piso heredado
Una vivienda heredada puede requerir una buena puesta a punto antes de salir al mercado. Si la vivienda llevaba mucho tiempo cerrada o está llena de muebles y objetos antiguos, probablemente debas invertir en vaciarla y limpiarla a fondo.
Puedes hacerlo por tu cuenta, pero si es mucho trabajo quizá prefieras contratar una empresa de vaciado. Estas empresas retiran muebles, electrodomésticos, ropa y trastos, además de gestionar su traslado a un punto limpio o donación.
Su tarifa depende de la cantidad de objetos: puede ir desde unos 300 € para un vaciado ligero hasta más de 1.000 € si hay que vaciar por completo una vivienda grande con muchas pertenencias.
Si algo puedes sacar en claro, es que heredar una vivienda no es gratis. Pero con la información adecuada, podrás tomar decisiones inteligentes antes de colgar el anuncio de “Se vende”. Asegúrate de hacer una lista de todos estos conceptos y estima cada uno en tu caso concreto. Si este artículo te ha sido de utilidad, no dudes en visitar el resto de contenidos de nuestro blog. ¡Te esperamos!
